关于定义与品牌价值的诠释，营销界已经有太多的门派用各自的语言进行了描述，基本有了一个共性的认识和理解。

    然而，有关房地产品牌的相关定义性描述却依然处在一个百家争鸣、莫衷一是的环境中，一方面是地产界里关于如何用各式各样的营销手段塑造房地产品牌的概念多多、“成功案例”多多，众多房企也都竞说自己是品牌房企或者说正在塑造品牌，另一方面则是还有人提出了“房地产行业无品牌”的观点。只是，就在这种我们连房地产品牌到底是什么都没有彻底认识清楚的情况下，那些所谓的“品牌房企、品牌楼盘、品牌营销、品牌推广”等等诸多以品牌为噱头的名号与术语已经漫天飞舞了。

    本文中，我想从品牌的衡量标准、房地产产品的特性等几个方面去深入的分析一下房地产行业里的品牌到底是什么？

    一、衡量品牌的五“率”

    现如今“品牌”满天飞，我觉得如果要使“品牌”的含义有一个通俗易懂的轮廓，或者说令品牌有一个简易的评价标准的话，用建立在市场基础之上的“五率”去评判比较合适：

    第一、对于低价值、低关注度产品而言，品牌的效力体现在指认（排他）购买率、重复购买率、推荐购买率，比如快速消费品、中低端服装、电器产品、连锁酒店等，可口可乐就是最典型的代表；

    第二、对于高价值、高关注度的产品而言，品牌的魔力不仅体现在指认（排他）购买率、重复购买率、推荐购买率，还体现在期待购买率，比如一些高端的汽车、珠宝、手表等奢侈品，典型如宝马、奔驰，中国现在开这类车的人相对较少仅仅是因为购买力有限，其实有太多的人一旦有了钱都会立即去买，这就是期待购买率；

    第三、市场占有率，市场占有率的计算有两种最大框的类别，一是目标区域，二是目标人群，在这两个大框中还可以进行更多的细分。你说自己是品牌，但连市场占有率的基本数据都拿不出来，何谈品牌？

    指认（排他）购买率、重复购买率、推荐购买率、期待购买率、市场占有率的高低是衡量品牌的关键标准，如若用大白话来形容品牌，那就是——基本同质或类似的产品，谁在自己的目标区域里或者目标客户群中卖得好、卖得贵、卖得快，谁就是行业品牌。

    显然，房地产行业的适用标准是后两条。但是经过比对之后，几乎没有符合者。

    二、品牌价值到底是什么？

    品牌其实是一个非常虚化的概念，无论你提到到任何关于品牌的辞藻，诸如品牌内涵、品牌气质、品牌文化、品牌烙印等等，但无可否认的一个基本而具体的前提就是——任何的品牌都应有现实中相对应的“品牌载体”去承载，品牌载体就是产品。而所有商品的价值，其实均由两部分价值构成：一是产品的基本功能价值，二是品牌的附加价值。

    现在很多所谓的品牌研究机构经常推出一些“品牌价值”的排行榜，但品牌价值到底是什么呢？其实只有两条：

    第一、拉升商品的整体价值，实现超出产品功能价值的附加价值，即品牌溢价。

    为什么做工质地完全相同的、出自同一家工厂的两套西装，一套标了杉杉的牌子卖几千、一套标上杰尼亚就能卖几万呢？

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