中国企业家论坛第十届亚布力年会于2010年2月26日-3月1日召开，主题为：亚布力10年—企业家思想力，下面是年会《房地产论坛——为何功过是非都在此？》实录。

王育琨：大家好，感谢大家一早就过来了，今天上午在沙龙上还说怎么把你搞过来了，这两年我没有房地产，1985年我参加国务院住房改革办公室，1988年到1993年做房地产顾问，1999年做过两年房地产的工作，今天上午我学到了很多的东西，所以对今天上午怎么开始论坛我有了一些想法。非常简单，今天我在网上也看了，下午3点的时候，温家宝在新华网要答网友问，就两会问题进行问答，我看住房问题排第一，这么多老板，这么大大腕，这么多对房地产非常有研究和体悟的企业家，我就请他们每个人用一句话先简单的介绍一下自己，像任总就可以说中国最有良心的大炮。介绍自己以后，就给温家宝总理一个建议，让他给网友说住房问题的时候该怎么说，怎么开始呢？任总从你开始。

任志强：从冯总开始，下午是大家最容易犯困的时候，冯总说说话。

冯仑：现在不当过郭德纲都困难，我给大家讲一个故事，按照任总的要求，这个行业就是功过是非，非常辛苦，我们怎么样可以在白天、傍晚、清晨都保持住贞操，这件事情不容易。最近我看了一个故事，是讲清华女生的故事，我感觉我们应该像清华女生一样，这个事情就容易解决。话说清华女生早上出来晨练，天天蒙蒙亮，这个时候人很稀少，她锻炼，在外面跑步，这时候过来一个大汉，说站住，干什么的，她一看，这个是劫财，赶紧说，出去借钱。这么大一早出去借钱干什么？她说得性病了，要买药。这个大哥一看，什么情绪都没有了，就走了。她又保住了财，又保住了色，同时继续锻炼身体。现在我们这个行业，能够像清华女生一样，一天早中晚能够保住贞节，同时锻炼很不容易。

王育琨：很棒的开始，任总。

任志强：刚才说得很轻松，大家都醒了。为什么功过是非都在此？道理很简单，别的国家都没有功过是非，因为他们生下来就是市场化，没有人跟你分房子，中国是分了50年的房子，突然不分了，所以功过是非就都跑这来了。如果中国继续分房子，没有人讨论房地产，但是如果那样的话，可能40岁你还没有分上房子，你得忍着，屁也不敢放，因为你放了以后，领导更不给你分房子了，你就得像清华女生那样说软话，现在都很横，敢跟总理叫板。我想中国刚开始解放以后的30年里在努力的进行城市化，今天可能也没有房地产的问题。我们看看亚洲的四小龙，在人均GDP4千美元的时候，前30年是低成本，低劳动力成本，低材料成本，低进城市成本，中国前30年是实行城市化，在1978年只有17.9%的城市化率。从1978年到改革开放30年，我们把17.9%的城市化率提高了45.9%，从建国前30年算，翻了一倍还多，这一下就把矛盾暴露出来了，前30年浪费的用后30年弥补，低成本用高成本弥补，这个功过是非就跑到房地产了。如果没有改革，你还得等着组织给你分房子，如果你干工会主席可以，如果干个体户就永远等不上房子。最终，如果没有改革的话，就没有功过是非，有了改变就一定会有功过是非。

我想总理在去年的年底和今年的年初两次，一次是接受中央电视台的新闻采访，一次是国务院总理两次都提到一个重要的问题，那就是要把市场化和非市场化的分开，政府干政府的事，市场干市场的事。我们现在提出的问题不是，市场要给我们分房子，政府分不分房子都不解决年轻人的住房问题，因为收入太高了，政府分房子只给穷人。于是功过是非可能在相当一段时间还是解决不了。但是你们是不是因为房价高了就一定要政府分房子，政府不给你分房子你就不买房子呢？没有那个道理了。前30年的矛盾放在后30年里，这个功过是非我们可能争论很长很长的时间，但是不断如何争论，这个地球还要转，房价还得涨。

赵长甲：我讲两个方面，一个是人们关注房产，另外是人们可能不大了解房产。开发商有的说得清楚，有的说不清楚。关注房产是因为人们生存和生活的要素就是衣食住行，现在吃饭问题不成问题，主要是住宅，住宅的问题大家非常关注，这是一点。

再者，就是不了解房产方面的事情，不了解房价是怎么构成的。其实做房产的，或者有市场意识的人都知道，房价是由土地、电材、劳动力、税收多种要素做成的，不是开发商想让它高就高，想让它低就低，不可能的事情。我想说一点，不管人们对房产商是喜欢还是厌恶也好，房产商就是一个商人，你对他希望再高，他也起不了什么作用，这是我要说的，谢谢。

胡葆森：我还是接着这个题目，任总和赵总都谈到这个问题，很多话和真理不可以从开发商这里说出来，开发商这里说出来，即使是真理，也很少有人相信它是真理，媒体比较中立，房地产的功过是非应该由媒体独立的评论人去写。举个例子，房地产商从1998年福利分房停止之后，干了多少活，没有人去总结这个事情，比如说形象的改善，对老百姓住房将近100亿平方米的房子是谁建的，在这个过程中整合了国际设计资源，包括其他的原材料，新兴的科技等等，开发商在这个过程中干的活媒体要中立的把它写出来。第二，在这个过程中，政府在房价里面，假如说房价是一万块，这当中政府拿走了多少，希望媒体算一个帐，把它说出来。我们清清楚楚的是65%，假如说一万块，6500块是政府拿走了，这个事实没有人敢说，地产商也不敢说，说了也没有人相信，所以地产商今天在座的都到亚布力，大部分可能都是地产商。关注两件事情，第一件是今后20年地产商的生存状态，这个行业至少在20年作为中国的支柱产业地位不会动摇，这个行业不会取消，而且是支柱产业，这是一个大的问题，我们需要关注。第二，每家企业还是要关注自己的战略和战术，能够在20年高压产业的形态下怎么样找到可持续生存的一条道，我就说这些，谢谢。

腾维方：我们是做华侨企业的，比较早，是做一级开发的，如果说功过的话，过去80年代，大部分是两代和三代在一个房子里住，现在很少。现在三代人，奶奶住阁楼上，夫妇在底下，旁边有一个小孩，熟睡了以后才有事发生，80年代是这样的；说功的话，30年的发展太大了，现在发展的欲望太高，前段我招了一个秘书，月薪6000多，半年不到就问我哪有卖房子的，现在的大学生感觉是理所应当的，这个不是坏事。如果说过的话，就是地，利是一个问题，因为到现在有100倍的增长，土地政策是真正的核心问题，我感觉政府这块怎么对房地产控制，怎么协调解决好，这是我想说的。

腾维方：我自己是一个农民，现在是武汉市村党支部书记兼村委会主任，原来也做企业，但是都不重要。今天都是各位做地产的在一起聊天说事，我想说的就是，根据主持人的要求，一是自我介绍，二是提一个简单的建议，请温家宝同志也讨论一下，把中国农民的土地制度进行改革，分到每个农民头上去。

王育琨：干脆利落。

艾路明：我也谈点房地产的事情，去年的时候也谈了，今年说功过是非，去年这时候是难过的时候，今年好了一点，房子没有了，地涨价太厉害了，功过是非不知道怎么分，如果我们专门做房地产，其他行业不会做，有点钱赚，企业可以维持下去，就是这样的目的，小富即安，有点钱，有饭吃就可以了，希望房地产可以涨出来，但是不要涨得太快了，谢谢。

王育琨：这一轮有点牵离我的题目，都跟功过是非有兴趣。当初城市人住在3、4平米的房子里，现在住的环境一变，人的精神状态都发生了很多的变化。城市也是越建越漂亮，这些都有目共睹的。这些好的变化我们就先不论了，但是我们心中有一个疑问，现在的城市，不管是北京，尤其是到二、三线城市看，新建的住宅已经启用好几年了，但是黑灯户特别多，就是空房率特别多。已经买到手里面了，可能有几套没有租出去，这种空房率特别高，在低碳地产，低碳时代，大家都在讲低碳，但是这么大的空房率，这个事应该怎么看呢？正好在座都是专家，我就请教这个问题了。

任志强：空房率在中国和国外有不同的意义，每年年初你可以看看香港房屋署有一个房屋公告，公告里面当年的控制率基本可以达到63%到64%，什么意思呢？当年我建的房，没有卖出去可能是空房。如果算综合控制率，存量和综合住房控制率最高是达到8%，通常是4%以上。所以，美国要计算控制率是指所有的存量里面的控制率占的总的比例有多少。一般认为超过12%就是超过警戒线了，写字楼一般超过20%以后就认为空房量大了，租金就会发生低价的变化。

中国如果按新建的控制率来说，去年30亿平方米建筑量，去年年底没有公布这个量，我估计在1.4亿左右，新建大概是7亿多，两者算起来比例更高，因为有三年以上、一年以上的。应该说非常低。如果把它放在140多亿的总存量里面，140亿什么概念呢？就是全国城镇的住宅，不算农村，建筑总量大概是200多亿，接近300亿那样，因为有公共设施，酒店、非住宅类的项目，包括医院、学校等等。住宅的总的空置率大概不到4%，应该说是非常低的，如果说你看到一个新建楼盘的小区里面有一些空置，可能是设备配套不齐全。

王育琨：中国存量空房率不到4%？

任志强：不到，非常非常低。你们算算，城镇按140亿平方米算，我们把城中村算进去，大概是144亿的住宅总量，有6亿零7的人口，如果除140，人均20多平米。这里包括没有厨房厕所的占30%左右，一般国际上这些是忽略不计的，如果把这些忽略不计的话，大概是60平米。我们国家目前是68平米，你别以为这里有多少面积可以空着，为什么你看着数字是虚假的呢？每年的商品房控制量大概就是总户数的3%左右，也不到，我们就是400万到500万套间。6亿多城市人口，我们有2亿多户，大概是2亿零4，400万户的总户数，这样倒算过来以后你就发现，400亿万左右的空置量非常低，就是今年卖的房子都空上，总存量一算也不多，你是做不到的，所以表面看空置率很高，是假象。

王育琨：我在网上昨天特别查了一下，中国城市空房率到了20%，30%。任总的数据我是相信的，因为我没有具体的数据。

冯仑：这个是经济学家说的，不是业内人士。另外你的了解不对，买个房子不拉灯，你就退回去，那你娶了媳妇不生儿，那也不行吗。

任志强：如果30按20算是28亿平方米的空置，你看看这个28亿平方米的空置是多少的总量。

王育琨：今天上午我们在山顶上搞围炉漫谈的时候，郭广昌也提出一个问题，北京不是乱搞吗？50%的商品房，50%的保障房，北京23号出台了一个文件，确实也是在网上媒体上非常高的热点，这是不是代表了中国政府开始理解住房问题，开始进行的一种调控的假象，这个问题我也不太懂，正好有这么多专家，请教一下，任总先说了，请冯总说说。

冯仑：改革是说不清楚的事我说，说得清楚的事一律是任总说，任总算帐算得清楚，我是乱说，说清楚的事你得好好说，北京的事你说。

任志强：我觉得北京市不出台这个政策之前，大家心都在嗓子眼上，出了台以后这个心跑脚底下去了，也就这样了。有些人在网上说，第二只靴子终于落地了，踏实了，可以睡觉了。11条政策和国家11条政策没有太大区别，无非是把2009年所有的优惠政策取消了，2009年的优惠政策取消了。我们不可能像总理说的老在蜜月里过日子，一辈子一个月有几次蜜月啊，三次就是三个月。所以大部分时间是在非蜜月时间度过的，优惠的日子可能就是2009年这一年，剩下就正常了。也就是说这条政策并没有在原来的基础上增加什么东西，也就是退回原来的状态。那你担心什么呢？那你就不过日子，不买房子了吗。所以政策出台以后，北京市的二手房交易增加了74%，一手房交易也开始迅速的回声，因为就这样。所以我想别把政策出台当成在蜜月里过日子的心态，这样肯定打架，如果长期过日子，就不可以老用蜜月的态度来看，中国的房地产也不会有任何问题。大家说1、2月份销售量下降了，确实历年1、2月份都不太好，因为大家都忙着过节，拜亲戚，忙着回家，都没有心思，所以历年1、2月份销售都比较低，去年1、2月份和今年的1、2月份是下降了，二、三线城市差不多，但是去年1、2月份占总量的4%，去年9亿平方米只占了4千万左右，今年也差不多，即使都没有了，也不会有太大的变动。2007年是7亿、2008不到6个亿，2009年9.3亿，今年下降10%也是8亿多，也是中国历史上的次好年，粮食即使年年丰收也不是今年比去年多，没有什么可担心的，有时候说销售不好，那一定是房子太慢了，4万多亿的销售额，中国没有一个产业像房地产产业一样有这么大的销售额。我们是4千多亿，汽车使8千多亿，与房地产差远了，汽车是1300多万台，我们一套房抵好几辆汽车。从产业的角度说，没有人可以比，中国去年税收增长50%是来自于房地产，真正把房地产弄没了肯定着急，汗都没有了，与其让它流汗，不如大家把房地产搞得好一点。

冯仑：艾路明是哲学研究生，现在变村干部了，很多年前我的老板跟艾路明一件事，拿孕妇的尿做保健品，他的故事太多了，所以今天请艾路明多讲讲。

艾路明：给大家讲讲提炼出来了没有，提炼出来了，都已经卖完了。后来我们直截了当的做避孕套，目前是国内最大的避孕套企业。我接着功过是非说，我刚才提出了我的观点，让提意见，我也提一个意见。说到农民，怎么当农民呢？是因为武汉市当时办了很多企业，一个企业扶贫扶一个村，每年给村里面点钱，我给了两年，我说老给不行，都给村长和书记都吃喝了，不如让我去当村长书记，至少我不会吃喝，后来一讨论也可以，就去当了。1998年开始搞海选，1995年去当了，到现在已经是4年了，我现在和乡里的村干部坐在一起，都叫我老书记了。

冯仑：从卖避孕到当村支部书记。

艾路明：我是一个村长书记还是有点发言权的。我在村里还是做了一些小小的设计，使得农民比较好的能够发挥他们的效益。我是应该在国内独立引进，独立发现小的贷款的价值，1995年我就开始实施了，现在已经超过那个阶段了。我在村里这么多年，10多年下来，我有一个很深的体会，这跟房地产有关系。确实土地制度要改革，过去1978年搞了土地承包，1998年的时候又来了一次延续，又延长了30年，大概是这样的过程。但是实际上“三农”问题还没有解决，我感觉没有解决的核心就是土地制度没有改，应该把土地制度完全的分流，完全的私有化，这样对农业和农民的发展会有很大的好处。它进一步的好处是把政府的压力减小了，房地产企业会更好了。为什么这么说呢？你想想，现在中国正在从一个相对不发展的国家向一个比较发展的国家前进，而且这个路，未来3、4年按正常的情况来讲不会改变，如果这样的话，大量的劳动力实际来自于农村，来源于农村，你老让他们一年到头这样工作，到了春节就是春运，是很麻烦的事。实际上农民为什么要回家呢？你问问农民，绝大多数不会因为说要过节，过节只是因为放假，更重要的是要回去，证明我还在，村里的承包地还是我的，我宁可交钱让别人帮我种，也证明地是我的。如果土地私有化我为什么要回去呢？我可以卖掉了。当然卖掉以后，我有别的方案，别的问题。但是有一个问题是农民进城，他就要买房，所以房地产前景还会更好的。所以，刚才任总说还会涨价，这是必然的，肯定会涨，因为这是迟早的事，农民这么多人。第二他们有钱买房子，我卖地了，有钱了，那我干什么？我在村里找工作，如果在村里买房子的人就是找到工作的，否则不会出现民工荒，今年是特别的典型，找不到人，特别是劳动力依赖比较强的企业。所以，这个购房需求也会体现出来，有钱就会买这个房，政府也不用着急。为什么说打压房地产呢？因为房地产打出来最顺手，最方便，房地产价这么高，因为房地产老板是少数的人，房地产也知道非做不可，打完了问一下也没有什么关系。实际上可以不这样做，如果农民都进城了，都买房了，整个国家劳动力和生产力提高了，经济发展了，也没有谁来怪政府房价高还是低，反正是一个市场行为。

我想这个时候农民会这样选择，房价高的时候我欢迎，作为农民我欢迎，房价高地价就高了，你买我的地我也有钱，政府打压房地产我也高兴，因为我买房，也有的住。功过是非的核心是土地制度的问题，把这个问题解决好了，其他的问题都可以解决好，谢谢。

任志强：你的意思是温总理天天下乡抱孩子还不如你清楚这个事。

艾路明：不能说温总理每天抱着孩子，他有很多的智囊，包括他自己也做了很多事。不是他不清楚，有很多思想上的顾虑，或者某种心里上的障碍，或者是某种社会上的压力，我感觉核心的问题应该有一些经济理论的支撑来证明这样的做法是符合中国长远[0.46 8.33%]利益的。如果这点可以说清楚，就可以了。因为要做这个事情不难，毛主席不清楚中国农民的情况吗？他当然清楚，但是就是搞土地承包，邓小平也知道啊。我不是往那个角度引申，我是说有清楚的，但是有不敢做的。

任志强：我们大家举手表决，下午你可以跟温总理对话。

冯仑：说不清楚的事只有两个办法，第一把时间增长，第二把地方空间拉大，然后就变成无，这个事就清楚了。为什么呢？北京城市改造曾经讨论过一件事情，说八大胡同算不算历史文化古迹和遗产来保护，现在不申遗吗。大家知道北京八大胡同有著名的三陪领袖，有赛金花，有小红香，有苏三，这些知名的三陪前辈，另外也出现过很多的堕落官员和很多的苦难故事。于是有一派有认为，八大胡同是万恶的血泪这么多事情怎么可以变成文化遗产呢？说都拆掉；大家也有一些人说，即使它是非常肮脏，但毕竟镌刻了一段时光，写下了一段历史，况且小凤香还和名博有关，赛金花隐身救过清王朝，虽然跟德国大哥有一腿。你一拆完了，这些故事没法弄了，至今八大胡同目前采取的折中的状态，也不说它是，也不说它不是，反正有一些楼没有拆，有一些东西打扫打扫，暂时收起来。说不清楚的问题都是采取对外八大胡同的办法，有一些搁着大家不说，有一些收拾收拾当文物，也许是时间长了，过两年我们会开始一个隆重的纪念大会，比如说纪念赛金花的时候再把它拿出来。所以，我认为艾路明的工作是做了一个保护八大胡同这样的工作，谢谢艾路明。

赵长甲：是这样的，政策这个东西我们当事人最好不评它，评也没有用，刚才冯仑讲的很有道理，政策这个东西是非功过谁来评说呢？其实是靠时间的。北京的情况我也不太了解，但是有一个事我知道，政策通过一段时间就可以说清楚。比如说如果拿出来一半保障房，可持续性有多长时间，钱从哪来？因为现在国家的财政靠房地产支撑，你不收钱，又花那么多钱，可以持续多长时间，这个事需要等待时间来评定，谢谢。

胡葆森：我跟媒体说点事吧。记得去年我参加两会的时候跟媒体说过，全国的媒体加在一起关注的企业，关注的地产商都不足地产商的1%，有5万多家地产商。有项目的，大约按5万家说，所有媒体关注地产商的名字，在媒体上你搜一下，肯定不到500家，等于说99%的人是不被关注的，这是一个情况。这1%，现在有可能发展成全国发展的超级地产公司，即使连未来的10年都算上，也不会超过50家，在这500家被关注的公司里面，1%被关注的里面，也只有1/10，有可能作为全国发展的超级地产公司。地产商99%的不被关注的地产商依然在活着。

第二，我平时也想一些事情，包括去年最难过的时候，写过一篇“向农民学生存的智慧”刚才任总也说到，地产商也好，其他行业的企业也好，都不可能要求或者希望日子天天过蜜月似的，任总和冯总都比别人多过了一个蜜月，我们一般每个人就一个蜜月。你不要老想着过蜜月，农民心态非常平，因为现在社会形态都比较枯燥，但是有没有人考虑过农民是怎么过日子的？其实农民的日子过得是最平庸的，特别是去年日子最难过的时候，你想想农民心态就好了。

另外地产商最重要的还是自己专著于某一个区域，还是专著于某一个产品形态，比如说写字楼，工业厂房、酒店、商业、还是住宅，某一个产品形态还是某一个区域，还是某一个商业模式，我感觉大部分地产商应该解决最基本的问题，解决好这些最基本的问题之后，你自己能过日子就行。因为你是改革开放和中国城市化最大的受益者。任总屋里撂了那么多书，你不说话天理不容，地产商也需要任总这样的保护神，跟建设部部长较较真，但是大部分，99%的人是不需要说话的，你是最大的受益者，你就眯起来，把你的钱放好，所以地产商到亚布力来，找到一个生存的真经，这真是不容易的。

腾维方：我还是谈一个土地政策，包括温总理的问答。我感觉中国核心问题就是我们最了解农业农民的情况，新农村在泰国是重大的政策，我们解决了泰国的农民进程问题。过去农民的水稻一亩100多斤，养鸡200、300只，养猪10头，农民忙不过来了，现在科技进步，现在可以做到一个人养10万只鸡，10万只什么概念呢？你看不到头，因为靠科技。所以，农民工农民的方式是错的，养猪可以养到5万头，一个人养这么多。我们在陕西杨凌和河南都在做这样的事。现在保持18万亿的红线是最大的问题，你老是怕农业什么的，因为人口现在不是在高速增长，袁隆平提高了那么大产量，所以土地还是根本问题。现在实际土地居住稀缺，稀缺造成了土地价格暴涨。最早我们做的时候，朝阳公园是50万一亩，现在朝阳公园可能要上千万，2千万差不多吧，所以土地问题是一个问题，北京那么近，轻轨修了那么多，完全可以把这个地开发成房地产资源，我感觉就真正解决了问题，房地产商所有的问题都解决了。而且现在不缺地，农民大部分的地是荒的，还有一点，要让农民有钱进程。美国的农民比城里人有钱，土地是私有的，而且赚了钱到城里买房。中国农民打工，打工一年下来挣不到钱。

再者，要提高农产品[15.71 1.09%]的价格，不要看通胀，这是真正可以解决这个问题的核心，我是这样看的，谢谢。

钟涛：我自己对房地产的看法是这样的，其他不会做，自己就是买一些房子。房地产行业去年我是非常看好的，我这辈子跟房地产行业打教导，没有任总那么高的层次。但是我认为中国房地产的健康之路发展20年应该是没有问题的。用数字探讨一下，80后有2亿人，如果每个人平均购房30平方米的话有60万亿，另外改革开放30多年以后，20%按富起来的人算，有2亿6千万，按每个人有50平方米的面积来算有130亿平方米的数字；中国城市化建设，城市化推进原来小城镇建设，现在是城市化建设，跟国际上接轨了，住到城市里面，总要有一个安家的；第三，中国的传统市场，我是温州浙江人，我们赚了钱干什么呢？实际上就是买房子，多买几套房子，杭州买一套，海南买一套，人民币放在手上感觉会贬值，房子我看得到，就不怕，就买房子。中国人的置业思想，温州人这几年炒股市炒得比较多了，但是这几年亏了，又不敢炒了，买房子敢炒。温州下面一个县级市的房子卖到3万5，我是月清市的，我们那的房子卖到2万，就是一个小县城，房子卖到2万，3.5万一个平方，钱多了干什么，置业，这个是中国人的传统思想。房地产第一有得做，第二价格肯定往上走，这是一个卖点。不要搞功过是非，今天这里功过谁来评，今天有过谁来评，这个心里七上八下的，心里挺难受的，政府也要理解一下，买房子的人也应该理解一下，谢谢。

王育琨：刚才胡总提出了一个很重要的问题，房价里面的65%交给政府了，地产商不敢说，媒体也没有怎么说这个事。上午在讨论的时候我听冯仑也说到这个问题，在房地产上涉及到的一系列的税收。我看了一下，物业税在今年的两会上提出来，已经虚拟运转6年了，进入实转，又有新的税种要进入，请各位房地产大佬说一下，到底是65%，60%还是70%，请说一下？

任志强：去年写了一个报告就是关于地价和税收占房价的比重，工商联在去年的两会上当做工商联的报告提交到证监会，当时也引起了一番争论。争论的结论是国土部门不承认我们的报告，当时我们提出报告里面大概占到23.7%的，最后国土部下面有一个测量院姓赵的所长，他们结果跟我们不一样，他们认为是23.1%，我们用的是核心的车时，他们有包括农村的，三线城市在内。去年他们调查的是以前的数据，但是去年出现了很多天价地，现在天价地的水平大大提高。去年一年国土部公布的数据每平方米住宅用地面积3725块钱一平米用地，去年如果按4亿3千多万，全国的平均房价是4600元，如果4600元地价就占了3700多，不算税已经接近于80%，这么高的地价。以后房子不涨价，比例是降不到23%的，如果按照国土资源部23%计算的话，全国的房价应该是一万一千块，但是一月份集中公布房价不是这样的。可想而知，地价在金融中所占的比重。第二在报告中提到的税收问题，现在可以看看上市公司的报表，所有的税收，三项税收加起来，大于股东利润，万科报表交了100多亿的税，股东分了60多亿的利，1.4到1.6之间，税比利润要多。万科的利润和经营产值12%多，这还有银行贷款的杠杆作用，如果没有银行贷款的作用的话，可能连12都没有。所以万科很惨，2007年奖金股权激励就废了，2008年也废了，2009年也基本上拿不到奖金，股权激励都没有完成股价的指标和利润的指标都分不到，王石大概分了7千到8千多万，别人就没有了。

这里面我们还没有算材料商，建筑商，钢材供应商相关的一些税，因为每一次有建筑承包的税，还没有算这些，也没有计算材料供应的税收问题，也没有计算规费，各种费用，比如说北京1300/元/平米，这个废是不计入土地费用里面的，另外有各种的规费。如果我们去年提交给工商联的报告里面报的是47%到56%之间，大城市高一些，一般城市低一点。按照今年的房价大概要到70多，胡总说65，我认为大概是70多，政府从房价里拿的东西远远比房产商拿得多，我们所有人都说房地产暴利，去年4个3万亿的收入，全行的总利润不超过4300亿，也就是说不到10%；2004年普查数据8.4%的行业利润率，按销售利润率就6亿，三年一个项目，一个项目24，三年完成一个项目，平均每年这样。我们背着这个黑锅已经很长时间了，但是媒体从来没有把政府的收益计算到里面去，还认为我们是暴利，还认为我们没有公布成本。实际上去年全国工商联的报告就已经说了，全国工商联在两会上做的报告，不是公布地价，就是包括了其他成本的公布。但是国土部门在地价中所占的过高不满，所以它只说地价，不说税收，因为税收是税务部门说的。所以从两会以后，很长一段时间，大概在6月20多号，国土资源部才登了一篇文章，没有争论的必要，他们认为计算的方法略有差距，但是总体来说23%多的土地成本是差不多的，报告的结论跟我们报告的结论是一样的，以后就没有人说这个事。但是税务总局不能反驳这个事，所以你可以看所有上市公司的报表，税比利润多。但是你们会把所得税和增值税都算在开发商的利润里，你会说先拿的利润后交所得税，如果不把所得税计算在房价差价里面，那我不就白干了吗？所以肯定要算进去的。但是没有被开发商拿走，等于开发商在拼命的替银行挣利息，拼命的替政府挣税。

王育琨：看来今天上午的论坛要打破任总的垄断，不能讨论这些能够说得清楚的问题。今天上午的时候冯总说了一个说不清楚的问题，他说你看，以前干坏事都那么理直气壮，右派，几反，文化大革命，打倒走私派，饿死人理直气壮，现在干点正事，也感觉像干了坏事，不管是政府还是房地产商。我有一些朋友房地产商不敢做了，被人骂，做什么都是错，受累，冯总上午说了，关键是后面意识形态的问题，以前你管它干得事怎么糟，但是有意识形态支着，我干的是正确的。现在没有这样一种信念说我这个事是正确的，今天这么多房地产大佬在这里，想问一下，作为房地产商来讲，什么是一个正确的信念？再添点话，昨天晚上我听了演讲，我感觉哈佛大学柯伟林教授最让我动情，他讲到100年以前，我们排全球大学的排名，排10名，德国大学会占8所；100年后的今天，你再在大学排名，排前50位，德国的大学一所没有，为什么呢？因为排位指标的因素搞错了，把整个大学都引偏了，如果你这样走的话就错了，后来柯伟林说，实际上教育就是一个培养怎么去教育人，怎么培养一个整体，不要说你拿了一点工具怎么着，有了点钱怎么着就牛哄哄的，不是这样的，要培养一个整体的理念。他的概括我受到很强烈的震撼，我听冯总上午一说，我感觉这个问题是谁都说不清楚的问题。房地产商你听定认为你的信念是什么，你在这么艰难的情况下还在从事房地产商，钟总说你就做这一件事了，那一定有什么信念？

钟涛：关键是我其他不会做。我原来在银行，跟自己的经历有关系，后来搞了外贸，老是感觉没有根，供应链有上、中、下游的问题，一开放外贸就保住了。做了房地产其他就不会做了，中国的房地产怎么做呢？怎么样有利润赚，我就是这个信念，其他的没有什么信念。

王育琨：农民艾总说说？

艾路明：我感觉房地产是发达国家走过的路，我们也要走，他们走了多长，这个给我们带来多少财富，多少发展，我们也要这样走，所以我们要做下去。

腾维方：为什么扎堆做房地产呢？国家有太多的垄断业，除了制造也比较辛苦，利润比较薄，但是电讯、传媒、医院这些因为不给开发，所以造成了那么多房地产商都专心扎堆做房产。真正的房地产商，第一为股东负责，很多人做公益，天天去捐款，为股东负责，还有税收做好，做好这样就是良性的地产。

王育琨：您对农民有感情？

胡葆森：农民最近嘛。房地产18年走了一条比较特殊的道路，因为在一个区域内，中国最大的大省，一亿人口，130个县以上的城市，走了一条特殊的战略模型。我自己感觉一个企业的行为应该分成两种，一种是规定动作，一种是自选动作。规定动作就是刚才刘总讲到的，为股东谋取利益，企业要生存，发展。在规定动作做好的基础上，看看你有没有能力去做一些自选动作。我自己感觉规定动作如果做得好，自选动作也做得很好，你就会在一个区域内长久的生存。我们这18年，冯总经常说的，他不担心我们不可以生存，他担心我们在当地做得太大了，在当地的影响太大了，就会招来很多的麻烦。这18年来我们有很多的体会，自选动作做得不错，目前中国中西部地区最早在香港资本市场上市的企业，2008年在金融风暴的过程中上市成功了，另外每年给当地交的税收，18年来一直在行业里的第一名，政府搞的所有的新区都是我们先进的，无论是政府还是消费者的房子最好的房子是我们建的，最多的税收是我们交的。我们的同行，因为时间也比较久，和中小地产商关系也比较好，我从来不跟地产商争地，所以政府、消费者、专家、员工这些规定动作做得可以；自选动作呢？一个足球，16年耗费了好几个亿，假如有人说在当地赚了不少钱，那绝大部分就是养了足球队了，老百姓心里很高兴，因为一亿人，平时有球看，也感觉挺不容易的。全国在1994年以来，中国足球职业化改革以来，国安是中信背景，民营企业就我们自己从1994年以后就没有更换过，所以河南老百姓对我们的行为给予了很高的评价，一个企业要很好的生存的话？冯总最近写了一篇文章，写得非常好，我建议大家去看看，还是解决价值观的问题。我们的价值观就是根植中原，造福百姓，没有想赚那么多钱，只要是企业长久，持续生存，持续盈利，稳定增长，就是八个字，规定动作就是8个字，如果做到这点，资本市场一定会推崇你，投资人天天会拿着钱让你要；价值观“根植中原，造福百姓”别人一看这个企业是18年了，假如说是一个骗子，也不会隐藏这么深。

任志强：不可以低于18年？

胡葆森：当地媒体有说地产商都是被攻击的，老胡老是被评价很好，从佛家讲，要发心，一定要为当地老百姓做点事情，价值观可以决定这个企业可以生存多久，做得多大，这是我自己的一些体会，自我表扬一回。

王育琨：谢谢胡总的发心，你的根植中原，造福百姓，或者说是根植土地，造福百姓非常棒。

赵长甲：我们的企业也是18年，我们企业的文化“规规矩矩做人，踏踏实实做事”一个企业总得做点事吧。

胡葆森：赵总也是河南人，卖真药的。

赵长甲：我们做了这个事情也做得不错。我为什么选择做房产呢？做了十几年房产，我个人看房产这个行业还是比较好的。从大的方面讲，总的来说，房产一定会向健康和好的方向发展，因为很多方面都决定了它的发展。比如说国际化的进程，国家经济的发展，什么时间房产不好呢？国家的经济倒闭了，国家不发展，百姓没有钱就无法发展了，所以从大的方面它一定是好的。从阶段性来说，起起落落非常正常。之前胡总讲过，房产商是这样的心态，穷日子穷过，富日子富过，你做企业不可能是天天艳阳天，不可能是这样的，好的形势就卖一点，差的形式就慢一点，这样就行了。

王育琨：现在到冯总了。

冯仑：我听完了以后，特别是听任总和大家讲的，曾经有一个邂逅语说得有意思“你就是炮兵炊事班的班长，背黑锅，走长路，看别人打炮”干的都是力气活，挨了不少累，但是好事让别人干。另外我感觉大家都挺有贞操的，能够努力工作的地产企业都有自己的价值判断和贞操观，其实这么多年我也老在研究一件事，地球上怎么挣钱最多，谁挣钱最多，后来发现一个规律，就是追求理想，顺便挣钱这样的人挣钱最多，而不是追求金钱，顺便谈谈理想的人，这样的人最后不会赚钱。要么就是追求金钱，理想顺便都谈，这样人还可以活着；就是因为你追求金钱，顺便谈谈理想，这心有诈术，最后这人往往出事；真正挣大钱的就是追求理想，顺便挣钱。刚才听下来我也被感动了，我感觉我们还要继续努力，我们还要“追求理想，顺便挣钱。”

胡葆森：他之所以敢批评就是大部分钱都交给政府了。

任志强：郑重声明，我是国有企业，他们都是个体户，我挣的钱再多是交给政府。我们华远成立的时候我们是来源于社会，服务于社会，我们是27、28年左右，10年的历程，到现在没有改变过。我们的精神是“团结坚韧，探索奋斗”这也没有改过；最后原则叫“总体最优”这是怎么出来的呢？就是因为政府老从我们企业里拿钱。最后大家定一个总体最优，只要政府想要，它就拿走。刚才冯主席说，我的工资也得国资委定，报纸上登的都是700多，去年登的大概是770，今年比去年少一点，700多一点。我连十分之一都拿不到，就每年发一个小条，说你今年可以拿这么多钱，我就拿这么多钱。媒体上说一大堆，像驴一样背着黑锅，走长路，最后打炮的时候换别人了。所以很多人都以为我是个体户，这错了，我要郑重声明我是国有企业，挣的钱是国家的，不是我自己的。

问：我想问艾路明先生，你刚才的话有很丰富的信息，现在有一个政策，今年的农民政策要振兴建材市场，鼓励老百姓建房或者是再造房，用我半杆子经济学的想法来问问，想听一下您从田野上来的信息，您感觉这个政策有用吗？

问：我想问艾路明先生，你刚才的话有很丰富的信息，现在有一个政策，今年的农民政策要振兴建材市场，鼓励老百姓建房或者是再造房，用我半杆子经济学的想法来问问，想听一下您从田野上来的信息，您感觉这个政策有用吗？

艾路明：说是让农民建房，道理是挺好的让你建，可是哪来的钱呢？农民自己靠农业收入实际上是不赚钱的，仅仅可以养活自己，出去打工各方面也赚不了那么多钱自己盖房，如果土地制度不解决，光说让农民建房，搞小城镇建设，搞科技扶贫，说再多的都没有用，如果把土地制度彻底的变过来以后，会带来一系列新的变化。

胡葆森：这个文件去年经济工作会议定的调子，今年中央一号文件，每年一号文件都是说农业，今年一号文件主要说你刚才说的问题。我们公司投资中心专门有两个人在跟踪这个政策，现在还没有进入操作阶段，但是大方向已经定了，农民将来的土地首先要转成建设用地，当然，按照我了解的河南来说，河南是中国的一个缩影，现在县里面正在搞聚集区，另外离县城比较近的乡镇将来撤村并镇这是一个大趋势，撤村并镇，你理解的就是老百姓拆了旧房不会在原有的基础上建新房；撤村建社区，把农村拆掉以后变成一个社区，离县城比较近的，将来这是有可能的。现在这届政府是快速铁路，中国投几千亿修350公里车速的高速铁路，港口公路是朱

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