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房地产 闹剧连台乏人追捧
2012年上半年的房地产市场,真是你方唱罢我登场,谣言、传闻等等一个都没有少,上演了一出又一出的闹剧。不过地产商的日子更不好过,“跑路”层出不穷,自杀时有发生,而普通投资者却成为最终的受害者。
本刊记者 王奇
虽然6月份,国内球迷的目光大都转向了欧洲杯,但我们的中超联赛还在继续。中超赛场上,本赛季最大的黑马杭州绿城,从连续五轮不胜到四连胜,成为聚光灯下的焦点。而这一切都离不开主教练冈田武史,中央电视台体育频道还特意播出《冈田武史在中国》的纪录片。
作为杭州绿城最大赞助商的绿城中国,今年以来却经历着痛苦的转变。年初,它遭遇“绿城破产”传闻,6月8日又宣布获得香港地产开发商九龙仓近51亿港元策略入股,交易完成后,九龙仓将持有绿城中国24.6%股份,成为绿城中国第二大股东。而绿城中国的掌门人宋卫平的股权将进一步稀释至25.45%。
开发商风光不再
上半年,在经历卖地、卖项目、卖股权之后,宋卫平首次对外界坦承:“这次调控对绿城来说,几乎是灭顶之灾,主要是没预测到调控的长度和深度。我个人是有责任的,需要检讨,早知道有些地不买,有些资金准备得好一点。”
3年前还与万科争老大的宋卫平,经过危机洗礼之后,正式宣布告别高负债时代,并将稳健和安全放在了第一位。绿城的断臂求生,被称为“最受伤的开发商”
杭州绿城境况只是众多开发商的一个代表,但宋卫平还是很幸运的,最起码他在最后融资成功。就在绿城中国和九龙仓签约的前两天,包头最大房地产企业鼎太置业的董事长魏刚,在包头市东河区一家酒店上吊自杀。据媒体报道,魏刚通过各种渠道,融资欠款至少7亿元,单笔借贷最高达1. 2亿元。可以想象,如果没有九龙仓的注资,宋卫平现在的日子恐怕很难过。
巨额融资欠款,或许是压垮魏刚的最后一根稻草。其实从年初开始,就不断有开发商“跑路”的消息被媒体广泛报道,而房地产开发商资金普遍吃紧,也是路人皆知的事情。在银行贷款减少的情况下,资金需求量大的房地产业把目光瞄向了民间借贷市场,通过大举借贷,来补充短期流动资金之需。然而,在后续资金无法跟上的情况下,一些开发商选择“跑路”,普通投资者就成了最后的替罪羔羊。
在《冈田武史在中国》节目最后,编导总结冈田武史走了一条从追求理想到向现实妥协,再到理想的道路。不知道曾立志盖好房子的宋卫平是否在经历阵痛之后,也能够带领绿城中国走出泥潭?我们拭目以待吧。
松绑和坚持的博弈
2011年年底,佛山这个三线城市曾经“风光”了一把,那是因为佛山市住房和城乡建设管理局通过官方网站,发布楼市调控新政,宣布放宽限购政策,使它成为全国首个公开宣布放宽限购的城市。但12小时后,佛山放宽楼市限购新政被紧急叫停,来了一个“半日游”。
你番唱罢我登场。今年年初,芜湖市政府公布了一份名为《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》,宣布对购买首套房进行补贴。但好景不长,芜湖的房地产新政只坚持了3天,这场闹剧就戛然而止。
在芜湖房地产新政被叫停不久,离芜湖350公里的上海便按耐不住,推出二套房政策,但执行一周就被叫停,与芜湖新政一样的结局。
在国家调控的这风口浪尖,住建部屡次强调限购不松动,以遏制地方层出不穷的新政。对于一些城市自动松绑楼市,相关专家指出:“这是地方政府和中央的博弈。在地方政府财政收入中起支撑作用的房地产业,在限购政策实施后,成交量大幅减少,资金链紧张,缴给政府的税自然大幅减少。最为关键的是开发商没有钱从政府手中去拿地。”
在“稳增长”的压力下,一些地方政府不惜冒险一试,但最终结果都以闹剧收场。
转机OR昙花一现
年冬天房地产企业开始进入冬天,房价在今年上半年仍无起色。数据显示,今年上半年房价整体下降1. 4 4%。房价的下跌,伴随着成交量的下降,二手房交易量更是大幅萎缩,受冲击最大的房产中介曾一度出现倒闭潮,一些连锁中介选择关闭部分门店,来应对限购的影响。
当然,地产商也没有闲着,买房送车、买房送物业、买房送户口、打折促销……各种手段轮番登场。房地产业的宣传,虽然看上去笑靥如花,但仍避免不了“便纵有千种风情,更与何人说”的尴尬。
除了开发商,不爽的还有那些高价买房的业主,虽然有不少是自住需求,但每天看着自己的房子缩水,也很无奈,甚至出现在房价下降后,打砸售楼处的不理智行为。
在今年的“两会”上,代表、委员们对于未来房价的走势,也是看涨少、看跌多。开发商看似已经毫无希望,但最近这一切好像出现了转机,“千人购房潮”、“排队买房”等字眼又出现在媒体的报道中,任志强“明年3月还会涨”的言论,更是火上浇油。
今年5月,北京楼市成交回暖,二手房成交量突破1 . 2万套,恢复到调控前的水平,其中成交总价在10 0万至150万元的住房占比由去年同期的22.6%上升至30.5%。此类住房正是楼市刚性需求的关注对象,也成为今年北京楼市“红五月”的主要支撑力量。
但这与开发商有意无意制造恐慌情绪,推波助澜分不开。譬如,6月12日央行发出142号文件,对降息做出若干部署,但偏偏有开发商不无夸张地宣称,“央行特急文件:房贷最低7折。”似乎文件仅为房贷而发。在开发商鼓动“阴谋”下,听说已经看了半年的房价的一些刚需购房者最近也准备买房了。但到底真的是转机,还是昙花一现?这一切,只有时间老人能够告诉我们。
“每个人都在盲人摸象”
“面对资金和财务压力,房企以价换量,带动成交,因此很难将‘千人购房’、‘漏夜排队’现象视为楼市触底的标志。”业内人士认为,“一方面是开发商果断降价跑量,从而带动成交,另一方面不排除只是开发商‘自演自导’的假象而已。因此,对于‘千人购房’等现象,更应该从营销手段的角度去判断。在目前的市场行情下,开发商倾向于营造一种市场快速回暖的迹象。”
北京贝塔咨询中心通过对50家重点上市公司财报研究发现,目前已经有六成房企突破了财务安全底线。咨询中心合伙人杜丽虹说:“地产金融风险已经超越地产市场风险,成为下一阶段地产企业面临的最主要风险。”
“多数人都存在利益驱动下,继续‘永远繁荣’的一厢情愿思维,这是房价调控的最大障碍。”业内人士指出。中原地产华北区域董事总经理李文杰更是感慨地说:“现在的楼市缺乏稳定的市场规则,难以预期,每个人都在盲人摸象。”
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