温总理3月14日关于楼市的一席讲话之后，坊间出现了各式各样有关"合理房价"的版本及数据，让人目不暇接。在我看来，其中有许多是部分媒体、消费者误读了总理讲话。

　　温总理3月14日于十一届全国人大五次会议闭幕式答记者问之一席话，对楼市而言，无异是又一次郑重警告！甚至可以说，2012两会已然掀开房地产发展新的篇章。

　　房价回归≠腰斩

　　温总理讲话的大意是，如任由房地产盲目发展，泡沫的出现将无可避免，从而拖累整体经济。而合理的房价，应该是与居民的收入相适应、房价与投入和合理的利润相匹配。接近结语时，还重重加了一句令楼市胆战心惊的话："现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位！……"。

　　上诉内容的关键词是"居民的房价收入比应该合理"，及"开发商的投入与利润必须合理"。这两个"合理"要求，基本上清晰地表达了未来的政策走向与调控目标。为了凸显决心，中央还将2012年GDP增速下调至7.5%，以示即使暂时性牺牲经济增长，房地产调控也不会轻易放松。这番"吃了秤砣铁了心"的表态，使有意购房者雀跃及对后续房价重挫充满期待。于是坊间出现了许多各式各样有关"合理房价"的版本及数据，让人目不暇接，譬如：北京4387元/平方米、上海4834元/平方米、广州4573元/平方米、杭州4493元/平方米、南京4293元/平方米、苏州4409元/平方米、无锡4218元/平方米、深圳4867元/平方米……惟在这些"美好价位"前面，我们所听到、看到的，却是无一具代表性产学研之专家、业者认同，哪怕是长期"唱空"者也是如此。尤其业内人士几乎一致表示，房价降幅不可能到达如此境地，否则就不是"回归"了，而是腰斩再腰斩！果其然则覆巢之下，中国经济岂能完卵？

　　内地富人对香港房价有"重大贡献"

　　那么到底是数据出了问题？专家的判断过于保守?抑或政策目标过于理想？

　　在我看来，是部分媒体、消费大众误读了总理讲话。

　　首先必须知道的是，"居民"并非明确的法律概念，而是在现实生活中，于一定时间内(通常定居一年以上)，居住某座城市的自然人及企业法人之统称，与统计局所发布、以户籍人口为主的"家庭人均收入"之计算依据，並不完全一致，甚至有相当大的差距。譬如北上广深等一线城市，居住者大量"三外"--国外、境外、省外人士，这些人当然是积极意义的"居民"，但它的收入与积蓄，多数并未纳入计量当中，而此一客群又长期是当地房产的购买主力之一，导致当地"房价收入比"的标准失真。

　　正如同在香港购买总价1000万港元房屋的内地买家，占其整个购房人群的20%，购买2000万港元房屋的内地买家占30%，购买5000万港元房屋的内地买家占40%，超过1亿港元顶级豪宅的内地买家占70%(总价愈高，内地富人买得愈多，对推高香港房价之"功不可没"可见一斑)！虽然比例如此之高，惟其收入並未计入香港居民之中，基本与前列情况如出一辙，是同一回事与状态。

　　中国城市化进程正激情上演

　　如此一来，真实的与坊间流传的，乃至政府公布的"房价收入比"自然天差地别。更何况所谓"国际认可"的房价收入比3~6倍，主要系用在经济发展成熟、人口流动稳定的地区，与中国目前所呈现及推进的城市化过程，也同样存在适用性的疑义，未经调整便"生搬硬套"，不免"削足适履"之讥！

　　加之房价的组成结构当中，收归政府所有的地价与税费成本是大头(粗估不低于六成)，这个部分如不能有效降低，则总理口中的"合理房价"将成无源之水，这点恐怕更加值得相关部门做进一步之探索与因应。

　　至于有人提出难以准确统计的"灰色收入"也是推升房价的动力来源，由于难有确切数据，不在本文讨论范畴。

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