退休小学教师邓女士和先生在北京东四环有一套三居室，本来打算留给出国留学的女儿回来居住的，但是女儿毕业后已经决定在国外发展。近期房产调控新政出台，让邓女士和先生纠结不已：这第二套房到底是卖还是租更合适？

　　“新的楼市调控政策出来了，我也不知道自己这套房子到底是该租出去还是卖了，真纠结啊。”今年56岁，已经退休在家的邓女士感叹着。邓女士退休前是一名小学老师，先生早在中年的时候就离开国有企业经商，目前自己经营着一家公司。

　　第二套房是该卖还是租

　　让邓女士纠结的房子在北京东四环，是一套三居室，装修比较不错。女儿出国读研之前一家三口就住在那里，女儿出国后，她和先生觉着住大房子太冷清，于是又搬回北二环边上一套80平方米左右的老房子。三居室就一直空着，没舍得租出去，本意是女儿回来住。

　　“前年女儿毕业时突然告诉我们说不想回来了，已经找工作了。”从那时起，邓女士和先生就考虑过三居室的处置问题，没想好，就搁置着。

　　新政出来的这几天，邓女士有些着急了，因为是二套房，担心新政出台后卖房要交20%的个人所得税。她咨询过中介，自己的三居室现在的市值大概400万元左右，而当初买的时候也就不到100万元，按新的规定，刨除贷款利息以及装修等成本，起码要交40多万元的税。于是她开始联系中介考虑出售的事情。

　　在此过程中，邓女士了解到的信息又让她开始犹豫到底是租还是卖了，这信息就是：要是出租的话，自己这种装修好又家具电器齐全的房子，一个月租金能达到8000多元。

　　“没想到租金这么高，一年就差不多十来万元，相当于一个人给挣工资呢。”邓女士开始犹豫不决：卖了吧，担心没走完程序，就要执行新政策了；租出去吧，又担心以后出台房产税要交税问题。邓女士一时不知道如何是好。

　　邓女士表示，即使不考虑现在的调控措施，单纯从养老角度考虑，她和先生也一直矛盾着：这房子到底每月拿租金好还是卖了更合适。

　　退休后喜欢旅游

　　邓女士退休后每月领取的退休金有4000多元，先生还打理着公司，只是规模在逐渐有意识缩小，每月工资1万元左右。日常生活开销大概要3500元，其中包括每周去看望老人买些水果点心等的费用，养车费用1500元，孝亲1000元。

　　年度收入方面，主要看先生的公司经营情况了，多了七八万元，少了也就4万元左右吧。年度花销除了逢年过节走亲串友的必要支出1.5万元左右外，另外一笔就是旅游费用，邓女士每年都要跟团出去一两次，最疯狂的一次是她跟着车友会在北京周边省市自驾转了一圈。这部分费用每年也要2万元左右。

　　“我退休后的生活除了健身和养生外，就琢磨着好季节出游几次。先生不愿意动窝，就经营着他的小公司吧，人总要有点事情做。”

　　家庭资产方面，现金以及活存5万元，定存200万元，股票市值25万元。自驾车市值8万元，一套三居室市值400万元，自住房市值300多万元。

每月收支状况 (单位/元)收入支出本人月收入4000房贷0配偶收入10000基本生活开销3500其他收入0孝亲1000养车1500合计14000合计6000每月结余8000年度收支状况 (单位/万元)收入支出年终奖金4~8过节支出1.5其他收入0出游2合计4~8合计3.5年度结余0.5~4.5家庭资产负债状况 (单位/万元) 家庭资产家庭负债活期及现金5房屋贷款0定存200其他贷款0股票市值25信用卡未付款0自住房市值3000投资房市值400汽车市值8合计0合计938家庭资产净值938

　　以静制动让房子成为“实用”资产

　　文中国银行北京分行营业部王安

　　邓女士家庭的生命周期处于成熟期阶段，女儿独立生活并且已有工作收入，家庭的收入在此期间达到顶峰，支出逐渐降低，而邓女士目前要做的是要准备退休基金，控管投资风险。

　　以租养老静观政策之变

　　现在，邓女士最纠结的就是房产是租还是售的问题，我们可以从以下几个方面作分析：

　　如果卖，问题比较简单，只要邓女士交齐40多万元的税款，便可得到400万元左右的现金收入，之后的问题便是考虑如何用这笔钱来理财了。但由于邓女士家每月结余并不多，若有突发状况或是添置物件，很难保证不会动用这400万元中的一些，而从一笔固定的存款中不断地支取，想必在心理上感觉也不会太好吧。而且，卖出了房子，邓女士家的固定资产比率必然会降低，而房屋相较于存款的抗通胀的保值功能也大大减少了。

　　若租，每月便多了8000元的现金收入，而房产依旧在保值增值中。由邓女士家的资产状况数据可以看出，邓女士夫妇二人虽然总资产较高，没有负债，但年收入在大城市来说并不可观。

　　如果把房子出租的话，每月8000元的租金恰好可以很好提升家庭的结余。目前每月支出占收入的42.85%，有租金收入后每月支出仅占收入的27.27%，每月节余状况有明显改善。

　　目前“以房养老”逐渐浮出水面，这是一种我国已开始逐步尝试的新理念，但目前制度尚不完善，因此邓女士夫妇目前可以先采取以租养老的方式，静观之后的政策变化。

　　股票变基金租金变定投

　　根据规律，在家庭的成熟期向衰老的过渡阶段，应逐渐减少股票配置，并增加资产中的债券。随着年龄的增大，邓女士和先生二人能在股市上投入的时间和精力会越来越少，与其耗费精力关注市场变化，不如旅行、健身更适合。建议邓女士适当减少股票的持有，在市场好的环境下逐步减少配置，改投更稳定的债市，可以以债券基金为主，债券基金的比率可以维持在40%~60%。

　　每个家庭都应建立一笔家庭紧急备用金，以防突发意外情况，备用金一般为3~6个月的家庭月消费支出额度，邓女士家中的活期储蓄5万元已经足够。建议邓女士将3个月的月支出，也就是18000元留作活期储蓄，其余32000元可购买货币基金，以享受到定期存款的收益和活期存款的便利。而考虑到先生公司的经营风险，建议邓女士凭银行资产申请一张额度较高的信用卡，以备紧急需要流动资金时使用。

　　目前各大银行理财产品日渐丰富，其收益稳定且高于同期定期存款，因此建议邓女士将定期存款转化为理财产品，并配置不同的产品周期，确保资产的流动性。邓女士可以将200万定期存款分为3部分，分别作3~6个月、一年至一年半以及三年或更长的理财产品，确保部分资产的流动性，兼顾收益。

　　邓女士三居室的租金是一笔可观的的现金流，而活期储蓄和货币基金已经可以满足日常应急的需要，因此可以做基金定投来积累周期性的闲散资金。

　　邓女士夫妇都已年过55岁，正进入重大疾病高发的年龄段，仅邓女士一人有社保是远远不够的。建议邓女士夫妇适当增加重大疾病保障，若由于年龄限制无法购买，则必须自己储备一笔大病基金，保证该笔专享资金的流动性，以备不时之需。

　　旅行要舒适分期更精明

　　邓女士家的汽车市值8万元，属于较低档家用车，而邓女士喜爱旅游，自驾游舒适自在，爱车自然要舒适安全一些为好。刚好邓女士每月添了8000元的租金收入，而夫妻二人也没有任何负债，适当地增加一小部分负债对于家庭不会有太大的压力，因此建议邓女士可以考虑汽车分期业务。假设置换后需作10万元分期，分三年，以12%手续费计算，期初付手续费12000元，以后每月还款约2777元，不会影响到每月结余。

　　经过上面的规划调整，规划后邓女士年收入增加了96000元，净收入增加了61676元，结余比率也有所提升，并且使得邓女士开上了舒适、安全的轿车，房产也得到了保值增值。相信生活质量、幸福指数随着收入的增加也会相应地提升。

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