2011年8月固定收益类房地产信托平均收益为10.14%，与之前两月持平。而2011年7月，名为“平安财富.安城1号房地产基金信托产品”以25%的年化预期收益率引得公众关注，无独有偶，今年5月份，“百瑞宝盈113号集合资金信托计划”以23.6%的年化预期收益率创下当时房地产信托预期收益率记录。

　　这两款房地产信托产品的收益率远高于10%的平均收益，为什么？
 

　　房地产信托无违约？

　　“银监会对房地产信托的逐一审批和紧缩政策，让曾经的假股权真债权，优先劣后的结构化模式的方式都行不通。而这两款信托产品都是以股权投资形式进行，所以收益率会高一些。”普益财富研究员范杰解释道。

　　以安城一号为例，用益信托工作室分析师徐颖风认为，此款产品不是传统固定收益类信托产品，更类似于基金。“所谓新型的房地产信托就是浮动的基金化的房地产信托。”

　　安城一号的25%的收益率是预期浮动收益，并不固定，而此前的房地产信托大部分是固定收益类，信托公司与项目方约定好融资成本，且项目方抵押足够的资产，产品到期后，若项目方有钱，此项目赚钱，自然履约，若该项目方到时无法付出本息偿还信托资金，则信托公司通过变卖之前的抵押资产，照样可以履约达到这个收益率。

　　这可以解释为什么房地产信托鲜少听闻违约的事件发生。

　　股权投资推高到期收益

　　而安城一号的投资者则需要承担达不到预期收益的风险。

　　事实上，安城一号此款产品除了收益率耸人听闻外，产品设计上并没有更出彩的地方。此前平安信托发行的睿石系列，也是以股权投资的模式进行投资，预期收益率为15%。

　　包括安城一号和睿石在内的此类信托，也不完全是以股权投资的模式进行。“此类产品的投资方式比较多样，一部分是债权投资，一部分是股权投资，如果股权投资的部分配比多一点，收益率就会高一点。”徐颖风分析道。

　　安城一号的投资期限最长为5年，项目方没有到期股权回购的压力。事实上，所有股权投资类的信托产品投资期限都会很长，因为此产品要一直跟进项目的运行，等到项目结束后，才可以清盘结算。而此前房地产信托的投资期限为2年左右。

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