退出时间长的股权类信托风险

　　“投资者的退出方式不同，换句话说就是拿到的钱是不一样的。假股权真债权类和债权类投资的房地产信托产品的期限一般为2年左右，产品到期时，项目没有真正结束(可能并未全部出售出去等)，或者此时的股权不值这些钱，开发商根据协议优先回购这部分股权。而股权投资的信托产品，周期很长，到期可以以股权分成的方式拿到收益，这是股权投资真正的退出方式。”

　　房地产商们抛出高收益的信托产品，不代表投资者可以放心大胆的放“高利贷”。那么投资者购买此类产品需要注意哪些风险？徐颖风认为产品的风险和开发商是紧密相关的。最大的风险在于此项目的风险，未来可能需要关注房价走势和此项目的成交量。“成交量太小的话，也不好兑现预期收益率。”

　　事实上，投资者首先需要注意信托公司的一贯信誉如何，也就是发行类似产品的最终收益情况到底如何，其次还需把握此类产品投资的领域和项目的未来风险情况，此点更为关键。另外，与固定收益类产品相比，固定收益类更需关注担保措施、质押率、抵押率等情况，浮动收益类产品更需关注投资项目的未来回报情况。

　　普益财富范杰认为，除了上述几点以外，同时还需要注意项目的设计结构，以及开发商的资信状况。

　　安城一号的收益测算中，是以周边房价作为依据的，即便5年以后，房价未涨，投资者也是可以拿到这部分预期收益的，但是此项目的风险不在房价，在于未来是否能够完全出售出去。而此项目的负责人也对媒体表示，该产品的回报率取决于项目的销售价格和销售速度。

　　如何判断是否保本？

　　如何判断是保本的还是不保本的？很简单，看合同。“房地产信托”即是固定收益类产品；“房地产基金”即是浮动收益类。如睿石的合同是“全功能房地产投资基金”，安城一号则为“平安财富.安城一号房地产基金信托产品”。

　　25%只是预期！什么都说明不了

　　既然是浮动收益类，那么25%的收益率说明了什么？一位信托公司的工作人员告诉记者，“什么也说明不了，只能说明过去某一只类似的投资项目取得过这样的收益情况”。

　　徐颖风告诉记者，此类浮动收益的产品目前还没有到期的产品，所以无法据此判断此类产品的最终受益情况如何。“事实上，市场上还是以固定收益类的房地产信托产品为主的，也只有平安信托等有限的几家信托公司做了一些浮动收益类的产品，最终收益现在还不好说。”

　　为什么会出现收益率这么高的真股权类投资的房地产信托产品？一个有趣是的数据可以侧面反映情况。用益信托数据显示，6月份新发行房地产信托占信托产品总量53%，7月份将为40%，此比例到8月份就只有35%。银监会对房地产信托的控制立竿见影。

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