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年收益率高达25% 可靠的高收益信托究竟该咋买?

  来源:互联网  发布时间:12-25

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核心提示:  2011年8月固定收益类房地产信托平均收益为10.14%,与之前两月持平。而2011年7月,名为平安财富.安城1号房地产基金信托产品以

  2011年8月固定收益类房地产信托平均收益为10.14%,与之前两月持平。而2011年7月,名为“平安财富.安城1号房地产基金信托产品”以25%的年化预期收益率引得公众关注,无独有偶,今年5月份,“百瑞宝盈113号集合资金信托计划”以23.6%的年化预期收益率创下当时房地产信托预期收益率记录。

  这两款房地产信托产品的收益率远高于10%的平均收益,为什么?
 

  房地产信托无违约?

  “银监会对房地产信托的逐一审批和紧缩政策,让曾经的假股权真债权,优先劣后的结构化模式的方式都行不通。而这两款信托产品都是以股权投资形式进行,所以收益率会高一些。”普益财富研究员范杰解释道。

  以安城一号为例,用益信托工作室分析师徐颖风认为,此款产品不是传统固定收益类信托产品,更类似于基金。“所谓新型的房地产信托就是浮动的基金化的房地产信托。”

  安城一号的25%的收益率是预期浮动收益,并不固定,而此前的房地产信托大部分是固定收益类,信托公司与项目方约定好融资成本,且项目方抵押足够的资产,产品到期后,若项目方有钱,此项目赚钱,自然履约,若该项目方到时无法付出本息偿还信托资金,则信托公司通过变卖之前的抵押资产,照样可以履约达到这个收益率。

  这可以解释为什么房地产信托鲜少听闻违约的事件发生。

  股权投资推高到期收益

  而安城一号的投资者则需要承担达不到预期收益的风险。

  事实上,安城一号此款产品除了收益率耸人听闻外,产品设计上并没有更出彩的地方。此前平安信托发行的睿石系列,也是以股权投资的模式进行投资,预期收益率为15%。

  包括安城一号和睿石在内的此类信托,也不完全是以股权投资的模式进行。“此类产品的投资方式比较多样,一部分是债权投资,一部分是股权投资,如果股权投资的部分配比多一点,收益率就会高一点。”徐颖风分析道。

  安城一号的投资期限最长为5年,项目方没有到期股权回购的压力。事实上,所有股权投资类的信托产品投资期限都会很长,因为此产品要一直跟进项目的运行,等到项目结束后,才可以清盘结算。而此前房地产信托的投资期限为2年左右。

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