积极物流 创建新型城市消费目的地

　　地产开发离不开资金。由于土地成本较高、REITs等金融工具缺失，使得无论何种类型的开发都必须关注投资回报方式，尤其是前期现金流问题。

　　产业地产开发中也往往需要采用租售结合的方式，即以产权销售解决前期现金流需求，以租赁实现未来长期资产收益。物流园并不能例外，但是物流园的销售物业往往很容易演变为批发市场商铺模式，而这对家电零售企业来说并不是最优选择。

　　首先，批发市场会与企业原有网点冲突，而且与消费者对家电品牌以及服务越来越高的要求冲突。其次，批发市场往往会由于环境、档次等问题，限制区域发展影响城市形象，也并非是所有地方政府都欢迎的方式。因此，改变传统物流园的消极形象，选择一种更好的商业模式，对企业至关重要。

　　这类积极的物流园，应当包含三类功能：首先是以仓储、配送、售后服务为主的家电产业服务体系———这是园区的根本，是促进家电零售战略转型的重要抓手；其次是以体验、展销、教育、休闲为主体的城市新型休闲消费目的地———这将是项目亮点，是实现综合开发价值的重要功能；最后，还可以延展出电子商务、产品研发、文化广告活动策划等关联产业空间。

　　与产业、物流结合的休闲消费目的地打造是项目亮点，也是项目难点。虽然还没有完全成型的项目可以学习，但有些国外项目案例已经能够在不同方面提供借鉴。国外很多企业为拉近与消费者距离、宣传企业文化与企业品牌，往往愿意以自己的产品、文化，创造综合性旅游、学习、消费目的地。

　　于 2000年正式开放的沃尔夫斯堡大众汽车城，至今仍然是产业旅游的标杆项目。其功能涵盖产品展示与体验、品牌与文化展示、客户服务、娱乐休闲等功能，现在年参观人数超过千万，已经成为德国著名旅游景点。其时间博物馆、立式螺旋汽车仓库深受参观者喜爱。

　　同样，日本很多企业也愿意在自己的办公楼中设置企业展览馆，比如朝日啤酒大厦中的朝日展览馆；东京电力更是设置了 8层的电力博物馆，包括了日常生活趣味体验、未来家居、儿童游戏等设计。索尼更是将探梦科技馆开到了中国。

　　家电领域在日常生活中代表了高科技前沿，无论移动设备、智能家居，还是新兴穿戴设备，发展都是日新月异。海尔等企业在智能家居体验馆之外，甚至已经在探索自己的企业科技馆，这些本身都是很好的产业旅游的嫁接平台。

　　置之死地而后生，对于家电零售企业来说，改变本身已不用讨论，如何转型却值得研究。对企业本身而言，能够创造价值是企业生存的唯一基础：一方面与供货商共舞，变供应链管理为全链条服务；另一方面，要强化体验功能，在无法虚拟的领域深耕深挖。就物流地产来说，在城市郊区价格更为低廉的土地上，创造一个有魅力的空间，强化“在地”体验，是提升开发价值的不二法门。

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