第二步：回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。按照原政策规定，必须在项目开发至封顶或2/3后才能进入销售阶段，对购房者才可发放按揭贷款。但在实际运作中，往往刚刚兴建甚至在规划阶段就开始预售，预售资金用于后期项目建设等，但会计上这部分收入并不能入账。

　　在预售后不久，家族公司A即开始大幅度增资，其追加资金则可能利用预售收入，即家族公司A以其他资金（如银行借款）追加投资，取得公司C的绝对控股地位，增资完后，再把预售款转到家族公司A；被家族企业控制的上市公司B却不追加投资，股权被稀释，只能获得投资收益（在实际操作中，家族企业可能在预付土地出让金之后，即通过家族公司E参与组建项目公司D，摊薄上市公司所持股权）。

　　至于预售款金额运用情况，由于上市公司已不是项目的控股股东，因此在其报表中已不必体现，公司C以后的运作不得而知。家族企业利用中报与年报间的时间差增资，巧妙地隐藏了现金运用情况。

　　第三步：项目竣工，家族企业享有大部分收益。项目竣工后，公司C以项目总投资额30%的投入，获得总销售额30%的毛利或者18%的净利润。按照对公司C的股权比例进行利润分成，家族公司A获得大部分利润，上市公司B承担了初期高成本及风险，最终却仅获得小部分利润。

　　从以上分析可以看到，家族“控制性股东”将风险转嫁到置于金字塔下层的上市公司B，上市公司B的资产则被“控制性股东”运送到金字塔的上层。如图1中第三步的公式所示，如果控制性股东对合资公司C的现金流权越低，就越有动力向上运送资产。

　　近期央行房地产新政的出台将给房地产行业带来深刻影响，越来越多的家族企业将通过买壳上市，寻求在资本市场融资。因而，这种家族企业的新敛财模式，应引起足够重视。

　　以下我们将分析许荣茂家族如何把握房地产项目的节奏，运用资金并不断扩大对项目公司的持股权，令家族获得最大收益。

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