编者按：万科地产董事会主席王石已经接受了哈佛大学费正清亚洲研究中心的邀请，计划赴美担任一年的访问学者。在此之前他已接受香港科技大学商学院的邀请担任客座教授。有人说这是王石的第三个角色扮演：从企业家，到探险家，现在是教授。虽然因为年岁和阅历的增长，三种角色侧重迥然不同，但我们能发现这三种角色在王石身上微妙的融合：作为探险家，王石在挑战完世界七大高峰后，将万科的社会尊重的达成上升为他要挑战的“第八峰”；而在谈到将在哈佛进行的交流计划，他表示“当然是企业管理”……可以说是“三位一体”。今天在我们的访谈中他回归企业家身份，以其一贯的直率口吻畅谈王石的万科和万科的王石。

    如何攀登“第八峰”？

    记者：您出过一本书《第八峰》。这本书中，您表露了个个人想法：七大洲最高峰已经登完了，但是在心中有一座梦想的高峰，这座高峰没有尺度，就是如何把个人能力与社会责任结合起来。从企业公众形象建设角度争取品牌的最大化认同，越来越多的企业开始谋求商业利益之上的追求——赢得尊敬。王健林常说地产商是“挣钱不少、心情不好”，在您看来，地产商、地产公司，如何赢得更多的尊敬？

    王石：所谓如何赢得尊敬要看企业是不是持续做让社会觉得尊敬的事情，关于房地产行业与企业，社会争议比较大，其中可能有一些原因吧。第一个原因是持续这么多年房子价格还是比较高，是不是房地产开发商黑心赚钱太多啊？这个是无法回避的。实际上我们来看发展商的利润除了个别的，上市房地产公司并不会暴涨，它的盈利和其它行业相比也不是最高的，专门做房地产净利润做到25%以上那是非常非常难的。大家的印象当中，房地产是暴利，但现在根据公开的数字来讲它并不是。这个行业赚钱不是很难，但赚钱容易和暴利还是不同的概念。房地产和其它行业不太一样，比如粮食放两三年沉了发霉了最后只有减持，最后完全不值钱了。土地不一样，土地买来会一直增值。甚至很多传统制造业原来不是搞房地产的也进来赚钱，门槛不高赚钱比较容易，所以这种行业要想赢得尊重那是不大容易的，再加上它的特殊属性，这个还是和行业的性质有关系。

    进入2010年之后，房地产行业正在进行重新洗牌、重新整合，出现了这么几个特点：第一，需要的资金量非常非常大，我记得万科刚进入房地产的时候我们投标拿的第一块地是1800万，现在随便在北京、上海拿一块地二三十个亿，甚至有时候一块地八十多个亿一百多个亿，本身它的金融特征是越来越明显，没有相当的资本实力你进入市场是比较困难的。整个行业迅速城市化过程当中，可以发现消耗能源房地产占的比较大，但你不可能像过去那样粗制滥造造两栋房子就可以销出去了，它整个技术门槛提高了，环保住宅、绿色住宅要求非常高。第一个是资金门槛，第二个是技术门槛，再加上发展房地产投入分化，有专门做营销的，有专门做物业管理的，有专门做设计的。我相信通过这种分化之后，社会分工更明确，再加上不可能像过去那样赚钱那么容易，这个行业赢得尊重是应该的。

    “越调控，越上涨”，我不认同

    记者：四月份我们请胡葆森在清华演讲他说了一句话，房地产不可能长期暴利，九月份的时候冯仑先生在清华演讲，他认为目前的政策是史上最纯的政策，在您看来行政调控的边界和原则在什么地方？

    王石：政策来讲，中国的改革开放是搞市场经济，是自上而下的，但是行政调控是社会主义市场经济的一个特色。我在七八年前说过这样的话，少把注意力放在政策研究上面，更多放在消费者和技术问题上。不是说不关注政策，不重视政策，因为你是从事企业经营的，应该更多从产品出发，研究市场、研究消费者，而不是更多地看待、分析政策的变化。就万科来讲，无论政策怎么变化，要明确几个原则。第一，专业主义，以住宅地产为主，现在多少牵扯到和住宅相关配套的写字楼、商业，但占的比重绝对不超过10%，主要的精力放在住宅，无论政策是否支持住宅地产，无论商业住宅还是低收入国家的住宅配套结合，政策怎么变化和这事没有关系。第二，记得三年前我说过万科坚持三点：不当地王，不囤地，不捂盘，无论政策怎么变化这个不会变。刚性需求、活跃需求为主，这样来讲政策怎么变化都不会有更多的焦虑更多的调整。而且你会发现，政策确定下来了，每次政策调整变化的诉求是相当一致的。

    举个非常简单的例子，比如国家在四年前就提出至少70%的户型要90平米以下，这个90/70政策下来的时候我们发现，万科的90平米以下房子将近 60%，这个政策对我们没有影响。这么多年过去了，现在这几年90/70不再强调了，万科现在已经由90/60变90/80，即我们现在开发的主力户型 90平米以下占到80%.政策的诉求很大程度上就是未来趋势，更多关注市场关注消费者，就会在无形中顺应了政策的要求。此外还要研究技术，比如现在讲绿色经济对环保住宅要求比较高，国家的政策一定会跟进。

    记者：回望2010，宏观调控的确定性和经济发展的不确定性并行，房地产也是如此，越调整越上涨是颠扑不破的“周期律”。这次宏观调控能否摆脱“越调控越上涨”的行业“周期律”？

    王石：越调控越上涨这个说法我是不认同的，就上一次调控是2007年9月份，那次调控我个人感觉对市场的调整非常明显，不是说越调越涨。没有想到发生世界性的金融危机，这时国家为了刺激经济在紧缩态势下突然来了一个“四万亿”投资计划，到了2009年整个房地产的压制突然爆发起来，这和货币政策有关系，而不是说越压制价格越上涨。四万亿的货币在流通，显然是流动过剩，流动过剩就造成不同产业的价格上涨。2009年之后房地产上涨的原因更多的不是投机还是金融货币政策，由于房地产在经济当中占的比重，由于房地产的特殊属性，如果对这几年过快的价格上涨不加以行政手段抑制，可能会更糟糕。从这个结果来讲，我们希望房地产的价格降下来，尽管降下来的可能性比较小，但是抑制上涨过快显然行政手段能起到一些作用，虽然压一次反弹一次本身带有情绪化的表述，但政策不要情绪化，政策情绪化就相当麻烦了。

    住宅产业化，万科一直在努力

    记者：住建部的研究人士认为这轮限购、限价政策是不可持续的，是短期的抑制措施，对于地产发展的趋势和走势您怎么看？

    王石：我不对政策进行评价，无论如何重大的政策都不会让讲中国的城市化停止下来，城市化停止了那高速增长的房地产一定会缓慢增长甚至停滞下来，这是一个大前提。我认为中国的城市化仍然还在进行之中。第二个，其次，现在如果依然按照30年前粗放的高消耗能源的增长显然是不可持续的，我曾经算了一笔帐，80年代中国的经济崛起按照当时的消费0.8个地球就够了，到了90年代中期要1.2个地球，过了十年到现在，按照这样的发展方式和消费模式，要支撑下去需要1.5个地球，但是地球只有一个，所以必须改变增长方式，经济可以发展，城市化还要进行，但是一定是节能型的、环保型的、可循环型的，这是趋势。我们从事20年的房地产开发，现在更多的是把我们各方面的资源投入到功能环保住宅上来，到2014年万科的住宅将完全按照环保型的建筑方法进行住宅产业化，且至少要达到95%.预计2014年万科差不多每年交付的房子超过20万套，两千平方米，这是一个不小的数字。第二，交付的房子低碳、节能的标准达到2007年住建部公布的63项最高标准三星级，三星级标准意味着什么？意味着不影响住房舒适度，但是消耗的能源是 2005年的35%，这是万科的目标。无论行政手段怎么作用，我相信一定会朝着这个方向发展，还是那句话，少一点关注政策，更多关注技术，关注消费者。

    记者：在中国房地产领域，万科最早提出住宅产业化的理念，并且付诸具体实践，但是这几年做得非常辛苦，一直通过传统地产的利润来反哺，住宅产业化，最大的难点是什么？成本还是规模？

    王石：都有问题。第一当然有成本问题，住宅产业化成本比较高，到了09年之后成本不是大问题了，最早的时候是800块钱，现在是400块钱。住宅产业化更大的问题是施工方法，要求建筑公司更换新的产业化的装备，施工也要有熟练的技术工人。比如我们今天开工一百万平方米从总量来讲是不小的，但是分散到十几个城市，每个城市开工也就是几万平方，建筑公司还要更新设备，就没有积极性。所以这个过程是逐步培养逐步拿捏逐步推进的过程。此外，和劳动力的成本有关系。实际上住宅产业化主要是因为劳动力成本短缺。但在中国面临这样一个悖论，需要住宅产业化，但另一方面又有大量廉价的劳动力。住宅产业化之路很艰难，但做一些很艰难的事情才能赢得公众的尊重，才能形成你的核心竞争力。我不怀疑万科的执行力。

    记者： 早在1999年国务院发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，明确了推进住宅产业现代化的指导思想、主要目标、工作重点和实施要求，开启了住宅产业化新的航程，至今中国住宅产业化已经走过了10个年头。尽管万科与远大等企业建立了“开发企业联盟”，但是，住宅产业化群体依然不成体系、不成规模、不成气候。众所周知，中国的房地产业依然是劳动密集型产业，2014年实现住宅产业化，难度很大。万科的信心何在？

    王石： 从住宅产业化到设计标准化到现在逐步逐步成型，我们自己的能力与规模已经足够支撑住宅产业化，形势比人强，现在不是劳动力成本增加，你会发现农二代不愿意做那种很脏的很辛苦的粗放的建筑活，因为现在他们可选择的机会也多了。你必须提供一种文明的效率高的拿工资也比较高的这样一种建筑方式施工方法。所以从目前来看，这几年做下来万科做得很辛苦，媒体的质疑怀疑没关系，2014年最好的案例要求三年之内百分之百，就算那时候万科才做到30%.第一年才做到 40%几，第二年做到60%，第三年就能95%以上。

    二三线城市的泡沫和万科的深耕战略

    记者：去年年末，在一次公开演讲中，您曾表态——“我非常担心房价泡沫向二三线城市蔓延，这就非常像日本的泡沫经济时代。”很多地产商认为你是危言耸听，认为中国地产不会出现日本那样的泡沫。时至今日，您是否依然坚持自己的观点和看法？过去的一年，万科的两个动作引人关注——加大了加强在二、三线城市的布局，加大了商业地产的比重。二、三线城市，以及商业地产，都被认为是泡沫泛起的领域，您怎么看？

    王石：我说这个话和去二三线城市没有关系。一线、二线、三线城市是传统的表述方式，万科布局不是这么考虑。万科把中国市场分成四块，珠三角、长三角、环渤海、中部西部，万科80%的资源在前三块，叫做战略纵深或者叫深耕。就是以中心城市为主轴向下面扩散，扩散来讲可能三线城市可能四线城市。以珠三角为例，当然主要的城市是广州深圳，进入的城市已经从广州、深圳进入像佛山、番禺、中山、珠海、贵州，没有区别几线城市，而是城市群带这样投资，在长三角也是这样，在环渤海也是这样，不是说到一线城市之后再进省会城市。

    记者：有人说中国的房地产是“螃蟹经济”，利益交错、盘根错节，难以厘清，您怎么看？

    王石：作为一个房地产发展商提供产品的发展商它更多应该从客户层面从消费者层面从技术层面考虑问题，比如我们预计这次九月底宏观调控万科受影响30%的话，我们评估有些同行可能受的影响40%—50%.至于你说的利益集团，哪个行业都有利益集团，但是简单来说作为房地产现在城市化过程当中我觉得尤其要关注的是农民，因为城市化过程当中首先来讲就是要土地的城市

    化，土地的城市化就是重建它的功能再造，第一个就是要从农民手中拿回土地，在城市化过程当中农民做出的贡献最大，但是他们反而在获得利益方面是最少的甚至是受害者，在这方面政府应该扮演非常重要的角色，发展商的作用是相当相当有限的。如何保证农民工按时拿到工资这个很重要，当然我们和建筑公司签合同的时候，我们要有专门的钱放在银行里，一旦发现建筑公司没有按时给这些工人发工资的时候，我们会代为发放。第二个，刚才讲了相对而言这个行业市场比较大，比较粗放，赚钱来说相对比较容易，这样的话就要兼顾到几方面，我记得在1997年利润和税收是1：1.1，你赚了一块钱各种税加在一块儿要交1块 1，13年过去了现在的比例是1：1.4，你赚一块钱要交1.4块的税。此外，保证消费者的利益很重要。万科在发展过程中也出现过问题，既有质量问题也有消费者投诉，但是我们会面对，会投入更多的精力来进行技术研发、监理质量的改进。一个企业战略把握了这几点，其它的各种利益关系还是简单点儿好。万科在40多个城市进行开发，开发了20多年，我们一直明确地坚持不行贿，一个企业发展到一定规模一定影响力的时候，就不仅仅是洁身自好，有时候说话或者行为更多考虑到在社会上的各种影响。

    地产家的慈善

    记者：巴比慈善晚宴被媒体翻炒让中国的企业家在道德层面上遭受追责或者拷问，冯仑先生在搜狐企业家论坛清华经管大讲堂谈了自己的看法，他说，“我们挣的比他们少但是我们觉悟比他们早，道德层面我们不比巴菲特和盖茨差”。关于公益和慈善您曾经遭遇过媒体的口诛笔伐，比如2008年汶川地震期间关于捐款的失语的言论造被媒体指责。关于公益、慈善，您有哪些思考和反思？

    王石：2008年的事是网络的一种发泄，主流媒体没有对我口诛笔伐。在网络上哪个名人没挨骂，我不是第一个也不是最后一个，我不是第一个也不是最后一个。当然有相当一段时间压力是蛮大的，也感到非常不公平，但我没有失语，我虽然公开道歉了但我不准备收回这句话，因为我没说错话，只能说当时说那样的话的时机不对。

    我要表达的意思再重述一遍，中国是一个灾害频发的国家，做公益慈善应是可持续是常态而不是这样大规模来动员，这是要说的第一层含义。第二层含义是捐款不能比捐。当时媒介认为万科捐款200万太少，因为在捐款的初期，有的企业捐款超过一千万，网民就说万科王石捐款200万是不是少了点儿。200万我觉得不少了，捐款不是比钱。第三，更多是心意。企业员工做各种募捐也是经常发生的，这么比捐很容易超出自己的财务规划的能力反而把捐款作为一种负担，所以我建议说万科普通员工不要超过10块钱。结果给我一个绰号叫王十元。万科当时员工一万八千人，三千人是白领，一万五千人是收入比较低的，他们自己还要靠万科的互助会接受捐款。针对这样的员工我建议捐款不要超过10块钱。就是这样一个非常温情的建议遭到那样强烈的指责，我不能理解，我现在还是这样一个原则。

    到现在做企业我们本身还是按照既定的原则逻辑去做，比如2008年万科的公益基金启动，我们致力于常态的、长期的公益慈善，要做出自己的特色，做出影响力。第一要做可循环经济，这是万科的战略方向，引进国际上做的好的技术，在中国使用这种成熟的技术，比如去年的垃圾分类到最终的垃圾焚烧处理整个过程可以作为可循环再利用的推广。第二是救助贫困地区疾病儿童。我们建了一个综合的两千张床位大型的儿童医院，全是万科公益基金来做的，是非盈利的。第三个是水。中国是一个缺水国家，东西南北不均匀相当多城市严重缺水，水的综合再利用，如何可循环有效利用这是万科要做的事情。应该说企业是走了30年正在进行转型，作为企业通过纳税回馈社会，同时为消费者提供好的产品，为员工提供健康的生活环境，同时在社会上担当更大的责任，产生更大的影响力。

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