孙宏斌以及他曾领导过的顺驰集团带给市场的启示是：在急速转轨及快速增长的中国经济环境中，并非一切的商业战略都有理性的经验可循。

　　“冒进者”的逻辑

　　对地产公司来说，最为可靠的赢利模式是：尽量拖欠土地款，那么其开发成本便出奇地低。

　　从这个意义上说，中国地产，是有危机的。

　　如今，一大批中国地产公司的翘楚都可能大跌眼镜。因为，一直备受他们嘲弄的“2004年顺驰集团公司销售收入超过百亿”的传言已经成为现实，尤其是把持中国地产业销售冠军位置的万科集团也要乖乖地退居次席甚至是次次席。

　　王石失算一切都在预料之中，在万科集团与顺驰集团的业内地位发生彻底变化之前，万科集团董事长王石与顺驰集团前董事局主席孙宏斌早已有唇枪舌战。一方面是前者以敢直言为著，而后者以口无遮拦为甚；另一方面也暗潜着新旧冠军地位的争夺之意。

　　去年中旬，中国的宏观调控正紧锣密鼓进行时，王石便对新闻媒体悄悄地给顺驰集团开出了一剂“逃难处方”：即抓紧收缩阵线，且保留一些主流项目，以此逃过一大劫。而在公开场合，王石的攻击矛头则直指顺驰集团，原话如下：那些已经大量拿地的地产公司必定会遭遇资金压力，如果它们现在仍然宣称自己在资金上没有问题，那么它们就是在吹牛。那些所谓的地产黑马，现在只能是熬着！

　　最甚的争论则是出现在去年的博鳌地产论坛，当时首创置业董事长刘晓光连连向孙宏斌逼问，而王石则当面讥讽，再加上华远集团总裁任志强关于风险的警告，富力集团总裁李思廉看似平淡的发问等等，种种质疑当时令孙宏斌委实难以招架。在许多业内人士当时的判断中，顺驰集团的战略在这次宏观调控中肯定是要惨遭失败，要么收缩阵线，要么灭亡。于是，地产界开始流传一个几乎公开的秘密：一起等待顺驰集团报来死讯。某些地产公司则坚信，在任何时候听到顺驰集团毁灭掉，都不足为奇。

　　事实上，在王石看来他本人与孙宏斌的关系还是“相当友好”，并不如媒体所传播得那样紧张。实际上，王石也算是温和的，并且直接对孙宏斌说过：顺驰集团要超过万科集团是可能的，从规律来讲，也一定是后者超过前者，所谓后来者居上。但是，顺驰集团要在三年内超过万科集团是不可能的，因为按照顺驰集团现在的规模，超常发展同样违背了规律。当时，孙宏斌则笑着回答：确定一个目标还不可以吗？王石接下来的回答则是：当然可以。

　　但是，偏偏是在这个战略性的目标上，王石彻底失算了。顺驰集团不仅没有用三年时间，而且仅仅是用一年时间，就迅速地超过了万科集团。

　　“期货土地”

　　王者英雄败者寇。如果将2004年的顺驰集团定位成一个成功者，并且为其总结成功经验的时候，最为重要的一条可能便是顺驰集团的战略“前瞻性”——预测（或赌）土地增值的巨大空间。

　　毕竟，作为中国地产业突然加入进来的竞争对手，几乎所有的中国地产大公司都不欢迎顺驰集团，因为它可能是个让局面更加混乱的角色。在许多城市的地产拍卖时，顺驰集团会成为一匹突然出现的实力对手，并且以高得惊人的价格，把其它地产公司早已计划收入囊中的土地抢到手中。许多人难以理解那到底是怎样的土地价格！以当时的地产行情，在那些地块上盖出房屋再销售出去以后，也抵不上顺驰集团抢拍得到的土地价格。这几乎就是“自杀性”购地。

　　然而，顺驰集团还是成功了，如今土地价格已经上升到地块所有者可以获得足够的利润回报的地步。再回头去看，再也不可能以驰顺当时的所谓“天价”购得这些土地了。例如，去年初，顺驰集团在苏州工业园区以底价摘牌的一处1平方公里的地块，每亩价格为208万元，总价27.37亿元。三个多月以后，园区土地拍卖平均地价已经达到每亩375万元，仅此一项顺驰集团便净赚差价20多亿元。这不禁又让许多地产公司心生感慨：中国地产确实还是粗放，只要能拿到土地就能赚钱。

　　事实如此，一直处于高热状态的上海地产业中，一些地产公司的赢利通常是采取如下模式：毛利润高达100％才愿意出面操作，因为拿到便宜的土地就能攫取足够的利润。举例而言，一块百亩的土地需要的总投资若是20亿元，但是项目所需直接投资的资金大约只有5亿元，其中最为主要的成本即为土地及土建工程，做到项目封顶以后，房屋就可以出售，此时一般不再需要资金进入。

　　王石也一再强调说，万科集团不会去做那些利润超过25％的生意，此处王石所指的利润应该为净利润。此处所指的案例还算是比较温和型的地产公司，毛利润达到200％以上的地产项目其实并不少见。同时，对地产公司来说，最为可靠的赢利模式（也是比较普遍使用的方法）却是：尽量拖欠土地款，那么其开发成本便出奇地低。

　　孙宏斌却是如此表达顺驰集团的土地储备战略：这些土地款绝对不是在短时间内集中支付，而是分布在全年每个月，甚至有的款项是分布在两三年支付。比如有“世纪第一拍”之称的顺驰集团。领海（北京郊外大宗土地），政府要求土地款可以在两年以内付清。更为重要的是，在得到部分土地证及满足“四证一计划”以后，即可以根据规定从银行取得贷款，如此以来顺驰集团开发一个楼盘，资金需求量并不算大，而到了开盘即可以获得销售回款。举例来说，北京“顺驰。领海”地价为9.05亿元，按合同要求需要在两年以内付清，30％即约2.7亿元是由开盘以前支付，再加上部分工程款约3亿元。到该项目开盘销售时，顺驰集团只需支付约3亿元就足够支撑，开盘以后的销售回款就足以支付地价款，如果销售顺利则还有余额来支持其他项目的进展。

　　冒进“赌”技但是，顺驰集团的操作模式依然存在较大风险，一旦出现意外情况（比如宏观调控、产品销售疲软等）便可能出现资金链断裂的危险。事实上，如上的地产业经营模式并非顺驰集团独自享有。但是，为什么中国地产业却频繁地指责顺驰集团呢？普遍的说法则是顺驰集团的扩张速度太快，所以危险也越大。

　　另外，顺驰集团在支付土地款方面也很难及时。苏州工业园区地块总计27.37亿元，按照计划应该分5期还款：即2004年1月15日还10％，此后分别应于3月31日、9月6日、2005年5月6日、2006年1月6日支付余下的10％、30％、40％、10％。但是，截止到去年12月上旬，顺驰集团只为此项目支付了第一笔10％的款项，剩余的40％尾款均未支付。类似的情况也出现在无锡地产项目中，无锡滨湖新城3号地块去年3月26日签约，计13.21亿元，分6期至2006年3月30日之前还清。而2004年10月前的还款计划是支付45％，但除了第一笔15％外，其余款项同样在去年12月上旬时并没有支付。

　　据一位地产方面的知情人士透露，像顺驰集团这样的欠地块款者，不是少数，甚至这是惯例。从这个意义上说，中国地产，是有危机的。

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