万科董事长王石曾说过：“如果规模不是比对方大10倍，不要轻言并购。”不过万科“第二代”郁亮的口风不相同：“只要条件合适，我们不会放过任何的合作。”郁亮说的“合作”，并非仅是简单的项目合作。3月3日，万科斥资18.5785亿元收购浙江南都集团部分股权，创下了国内房地产业并购的最高纪录。

　　王石与南都董事长周庆治私交甚笃，从中城联盟到中城基金，两家一直在寻找合作机会。在宏观调控打压的2004年，南都拿出一个项目与万科合作。“去年7月在商谈项目合作过程中，王石说，反正两家公司理念、文化都比较一致，为什么不搞个更大的合作呢？”周庆治对《中国企业家》这样回忆此次入股的开端。之后，郁亮与周庆治每周见面，商议并购事宜。

　　为保密，谈判小组代号“蜜橘”，但万科开展行业整合的意向仍不胫而走。最初外界盛传的两家换股的资产转让方式并未实现。根据最后公布的协议，浙江南都通过子公司上海中桥将其持有的上海南都股权的70%、苏州南都股权的49%和浙江南都股权的20%转让予万科子公司万科浦东、深圳万科和上海万科。品牌方面，上海南都、苏州南都可使用“万科”或“南都”品牌对现有项目进行开发；今后新项目如需使用“南都”品牌，须先取得上海中桥书面同意。万科用近19亿现金换到的，是219万平方米建筑面积的土地项目储备和觊觎整10年的江浙市场。

　　战略推动并购

　　在接受《中国企业家》采访时，郁亮反复说，土地“招牌挂”政策给“规范运作”的万科以机会，但土地储备紧张的状况并未因土地的公开交易而有很大的改善。在很多城市，通过政府手段进入市场的土地非常有限。以万科总部深圳为例，前年有120万平方米建筑面积的土地进入市场，去年100万，到了今年只有80万。“在深圳，万科每年买进超过政府公开拍卖土地的1/3，仍不能满足开发需求。”郁亮说，政府拍卖土地面积不确定，已经进入全国扩张阶段的万科等不起。