昨天，中国社会科学院发布《住房绿皮书：中国住房发展报告(2011~2012)》。绿皮书认为，本季度房价下行通道刚刚打开，预测明年房价降字当头，明年一季度或现拐点，二季度老盘降价幅度将更大，三季度降价幅度会更深。整体来看，预计2011-2012年商品住宅市场的销售量和销售额将出现双降的局面，住房市场的调整趋向“软着陆”。

　　绿皮书表示，明年在不出现重大外部因素冲击的情况下，主要政策得当，住房市场的调整趋向“软着陆”。具体表现为经济增速略趋回落，新的经济增长动力仍显不足；房地产信贷或现审慎放松；土地市场延续降温趋势；商品住房投资逐月回落，开发商面临严峻考验，房地产行业重组可待；住房销售总体下滑，但下降速度不快；住房价格全年缓步下降，房价“拐点”将在一季度前后被陆续确认。在这样的情况下，很多购房者都处于观望状态，等待“抄底”。

　　对于房价何时能够见底，房地产行业绿皮书主编，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示“趋向软着陆”不等于见底，即“软着陆”也不一定在2012年就完成。绿皮书指出，明年中国的住房市场面临着报复性反弹和“硬着陆”两大风险。建议继续坚持从严调控不动摇，完善调控行政措施。同时建立房地产调控的应急机制，做好房价下降的各种应对预案。

　　市场

　　促销优惠加剧价格竞争激烈

　　政策或现微调但从紧基调难变，各方结束观望将作有限调整。

　　限购政策下符合条件的需求主体难以快速增长，市场在价格方面的竞争激烈程度将加剧，促销优惠政策可能会吸引部分持币待购者出手，减缓成交量下降的速度。

　　2011年第四季度继续观望

　　2011年9月，物价涨幅、外贸增速及货币增速等出现回调迹象，宏观调控政策进一步取得成效，但是二、三线城市房价坚挺甚至上涨。所以即便第四季度宏观调控政策可能微调，但房地产领域从严调控的基调不会改变。短期内更多地方政府出台限购措施的可能性不大，但政策的细化、落实和执行会有所加强。

　　开发企业会进一步调整市场策略，尤其是资金或业绩完成压力大的企业，促销力度继续增强，降价或呈蔓延之势。值得注意的是，土地市场的低迷诱使大开发商可能快速清盘，腾出资金扩大土地储备，中小开发商采取跟随策略将会增多。由于房价下行通道刚刚打开，居民更多是采取继续观望的态度。

　　2012年第一季度信贷仍紧

　　中央对房地产领域严控立场不会松动，即使第一季度是信贷发放高峰期，但对房地产领域仍旧保持从紧。地方或许根据自身财政收入对房地产的依赖程度，以及2011年调控目标的完成情况，在某些领域作出调整。面对依然紧缩的资金环境，开发企业则继续加大促销力度回笼资金，降低库存。若降价幅度达到满足限购条件的部分购房者的预期，他们可能会出手购买。

　　2012年第二季度购房分化

　　如果通胀率进一步得到控制，能够达到预期目标，那么银根紧缩可能会缓解。如果房地产市场出现过冷局面，中央调控政策将适度微调，调控的针对性可能会增强，降低“一刀切”的负面影响。地方政府可能会针对本地出现的问题，在政策执行上相应作出调整。开发企业会在上半年的销售旺季采取更积极的策略，可能会由更多的暗降变成明降。购房者可能分化，部分购房者结束观望状态入场交易。

　　2012年第三季度心态复杂

　　中央的严控基调不会改变，限购也不会取消。如果地方财政吃紧，又没有可替代的资金来源，地方可能会在更大范围内打“擦边球”，或者在某方面向中央争取更有利于自身的政策调整。无论是开发商还是购房者，都会针对政策面的变化相应调整自身的策略。开发商会充分评估上半年的销售状况，相应调整年初计划。购房者的选择余地可能更大，是否出手购买的心态更复杂。

　　价格

　　一季度现拐点大降概率很小

　　价格由稳趋降，第一季度或现拐点。在整体性量价增幅逐步收窄的驱使下，销售量的破位将促使销售价格的下降，这种势头由一线城市向二、三线城市，城市的边缘区域向中心区域扩散。

　　2011年第四季度小幅下降

　　年底一般是开发企业各种款项的结算、资金支付密集的时期，也是第二年经营计划的制订期，上年各项任务的完成情况会在很大程度上影响下一年经营目标的确定。预计大开发商会率先选择性降价，降低库存的同时试探市场对价格的反应程度。如果反应良好，进一步以价换量的概率增大，部分中小开发商将会跟进。总体上绝对价格将会小幅下降，但是大幅降价的概率很小。

　　2012年第一季度拐点显现

[1] [2] 下一页

上一篇 : 谷歌负责人谈移动商务：本地和移动相结合             下一篇 : 摇滚烧鸡炉 五排摇滚烤鸡炉和六排摇滚烤鸡