对比节省的利息和可能错失的收益，就会发现，

　　提前还款对大部分人来说，都不是个最优选择。

　　房价回落对打算买房子的人来说是个福音，但连续加息也让房贷族每月的还款增加了。

　　林蔚2009年7月贷款90万元买房，其中商贷60万元、公积金贷款30万元。现在，5年期以上贷款基准利率从当时的5.94%涨到7.05%。春节后她和先生能拿出20万元，要不要提前还贷，她没有太大把握。

　　更让她拿不定主意的是，虽然基准利率一直涨，但是申请贷款时有7折优惠；股票和基金似乎是买进的时机，但毕竟风险偏高，万一赚不到钱再亏本呢？

　　NOTE

　　闲钱定存收益也超过7折贷款。

　　多花掉的利息要放在30年期考虑。

　　上浮利率1.1倍之类可以考虑压力。

　　想提前还贷就越早越好。

　　搞清贷款这回事

　　个人购房按揭贷款目前有两种还款方式：等额本息和等额本金。

　　等额本息还款是将本金总额和利息总额相加，分摊到每个月，每月的还款额相同；等额本金还款是先将本金等额分摊到每个月，然后根据剩余本金计算当月利息，还款初期每月还款额较多，随着本金的固定减少，每月还款额逐渐减少。

　　具体的计算工具参见各种网上的房贷计算器。总的来说，等额本息还款法产生的利息总额要高于等额本金还款法。同样是贷款100万元，20年还清。以目前的5年期以上贷款的基准利率7.05%来计算，等额本息支付的总利息大约是86万元，而等额本金的利息总额约71万元，两者相差约15万元。

　　但不论哪种还款方法，在前几年的还款金额中，利息所占比例都是高于本金的，甚至可以说，在最开始的那几年里，你主要是在还利息。

　　按揭房贷最令人焦虑的就是那笔算出来的利息，以目前的基准利率来算，商业贷款100万元，分30年还清，届时支付给银行的利息总额超过140万元。如果单看这个数字，光是还给银行的利息就够再买一套房子了。如果提前还掉一部分本金，产生利息的基数变少，利息总额也就变少了，这多少让人感觉好一些。毕竟，借100万元还240万元，想想就觉得压力太大。

　　要提前还贷吗？

　　其实银行是不太喜欢客户提前还款的，因为这让它们原本从你身上赚到的利息变少了。

　　但这并不意味着，你提前还款更划算。

　　只有在少数情况下，它们希望客户提前还钱。比如去年，房地产开发贷款不许贷、个人住房按揭贷得少，只有针对中小企业的经营性贷款放开，但是央行上调存款准备金率、严控存贷比，商业银行资金紧张没钱贷，在这种情况下，银行就盼着房贷客户能提前还款，让它们能动用的资金多一些，好去发放工程贷款等这类经营性贷款。要知道，发放给企业的经营性贷款的利率，在当年的贷款基准利率基础上上浮1.2倍甚至更多，高于住房按揭贷款利率。

　　因为银行用较低的存款利率吸收来资金，再用较高的贷款利率把贷款给房贷客户，赚中间的利差。而利息收入又是在开始的几年最多，可想而知，你如果在还款初期就提前还本金，银行的利息损失最大。所以，几乎所有银行都规定，从第一次还款开始计算，1至3年以内提前还款，要缴纳1%至3%的违约金。

　　还有，央行每宣布加息一次，你的贷款利率就跟着上涨一次吗？当然不是，你的贷款利率不是即刻变化的，当年你的贷款利率不会改变，但会在第二年年初收到银行的告知函件，通知你本年度用于计息的基准利率上调到目前的水平。

　　如果只从尽量少还利息的角度考虑，想提前还款，先按照自己的情况对号入座。

　　享受7折、7.5折利率的，算了吧！

　　如果你不是在最近1年之内才买的房子，商业贷款利率应该是享受7折至9折不等的优惠。像林蔚这样手里握着7折优惠的，可以放弃提前还贷的想法了。

　　虽然央行加息的同时也上调基准利率，但你的利率折扣一写进贷款合同里，就不会变了。即便目前5年期以上贷款的基准利率已经上调到7.05%，但打完7折、7.5折也只有4.93%和5.29%。这是个什么概念？你把计划提前还款的钱存一个5年期的整存整取的定期存款，年利率都有5.5%，你从这笔存款里得到的利息，都比你拿这笔钱提前还房贷节省的利息多。

　　享受这么低的实际贷款利率，还要提前还款？别傻了。最懒的办法是定期存款，你要是愿意费点心思，买1年期以上的理财产品、债券都

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