今年央行两度降息，根据大部分银行的合同约定，从明年1月1日起，降息前已经贷款购房的购房人将真正享受到降息后的较低利率。那么，100万元20年期基准利率的商业房贷，首套或二套购房下个月起，月供能减多少？80万元的公积金贷款，首套和二套房贷的购房人，下月起每月月供又能省下多少？记者昨天就此进行了采访，并请了多家银行及中原地产相关人士进行相关计算。

    ■100万元商贷

    明年月供最多可少还335元

    根据相关政策和房贷合同，在降息前已经完成贷款合同的购房人要从第二年的元月一日起才能享受新利率。也意味着，从下月1日起，能享受7折利率的商业贷款，明年适用的利率为4.59%，比现在低0.35个百分点，以此计算，100万贷款的月供将比今年少189元；享受利率85折优惠的房贷，月供则少242元。

    而如果是二套房贷，即利率1.1倍，则明年执行的新利率将变为7.21%，比目前低0.54个百分点，那么，购房人的月供将减少335元。

    ■80万元公积金贷款

    明年月供最多省196元

    而根据相关规定，住房公积金贷款明年适用的新利率为4.5%；二套房明年公积金房贷利率为4.95%。按照北京住房公积金管理相关政策，住房公积金贷款最多能贷80万元。以此计算，首套房且做了80万元公积金贷款的购房人月供明年起能减少175元；而二套房则每月能少196元。

    ■7折利率购房人

    提前还贷并不划算

    月末年初，很多人都喜欢拿着年终奖提前还房贷。对此，中原地产张大伟提醒，在2011年之前能够做到7折房贷的购房者，最好不要提前还款，因为7折以后的利率可以说非常低，完全可以用提前还款的预算获得比减少的利息更多的收益。

    此外，还款已经超过5年的贷款者，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金已经更多，从资金的利用成本来看，可以考虑其他投资渠道，特别是如果有年收益率超过银行房贷利率的渠道。

    新闻内存

    北京目前执行房产贷款银行不论是商业贷款还是公积金贷款，都是按“次年调整”的，“次年调整”即从加息后第二年的1月1日起，按上一年末12月31日当天的新利率执行。

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