珠江帝景。

    近期卖旧买新换房个案增多多为自住或中长线投资市场人士建议若资金不足——

    文、图、表：记者林琳

    “我觉得市场承接力在增强，正是换房的时候。”周小姐已有两套房产，但是为了帮明年上小学的儿子解决学位问题，想在明年初之前实施“卖一买一”的计划。

    像周小姐这样打定主意的业主并不在少数。据满堂红最近一项调查发现，近期成交的换房个案遍布各个区域，原业主持有物业的时间在3~5年之间，前后两次交易的账面升幅最大为154.7%，最小为67.0%。

    数据显示，有房族即使拥有购置新房的指标，也只能先把旧物业套现，才有足够的资金再入市。同时，对银行贷款的依赖性也越来越大。

    不过，市场人士认为，“卖一买一”也要注重技巧，除了尽量减少不必要的成本和风险外，资金实力较差的小房换大房买家可以适当选择中心区的楼梯物业；市区楼换郊区楼的买家最好能够增加投入，选择靠近地铁的物业；而售出学位房的业主可选择投资性较强的活跃板块。

    类型一：小房换大房可锁定越秀区旧式楼梯楼

    李先生于3年前在荔湾区买了一套39平方米的一房单位，当时购入价是27万元，自己一个人居住。现在有了结婚计划的他，准备和妻子在越秀区再买一套两房物业作为新居。

    李先生考虑先把荔湾区这套房子出售，用卖房的钱加上自己的积蓄，作为新居的首期款。目前，这套物业的成交价是47.5万元，由于持有时间不足5年，因此要交纳全额的营业税。

    满堂红研究部高级经理周峰分析，同样素质的房源，越秀区的楼价相对比荔湾区要高一些，李先生先卖一房物业，再买两房物业，估计总支出成本要比这次售房所获的资金增加一倍或以上。

    此外，在资金预算不多且一定要在越秀区置业的前提下，建议把置业对象锁定在越秀的旧式楼梯楼物业，两房物业总价才可控制在110万元以内。

    类型二：市区房换郊区房增预算找近地铁房源

    何女士于5年前在越秀区买了一套67平方米的两房物业，当时购入价是52.5万元，一家三口居住。由于现在地铁的线路覆盖较广，何女士和丈夫商量后，打算先卖了这套老城区的房子，再去番禺区买套三房单位，即便三代人一起居住，也会相对宽敞。目前这套物业的成交价是115万元，由于持有时间超过5年，不用交纳营业税和个人所得税。

    周峰分析，115万元作为购房资金的一部分，在番禺区再购一套三房单位，即使在洛溪、南村等较靠近市区的板块，都有相当多的选择。

    建议把总预算增加至140万~150万元之间，则可以在包括丽江花园、东海花园、华南碧桂园、芳华花园等靠近地铁线路的大盘内找到合适的房源。

    类型三：学位房换普通房至少持有5年时间

    陈小姐于3年前在越秀区买了一套41平方米的一房物业，当时购入价是29万元，该房产拥有可入读某市一级小学的指标，但她买来只作中短线投资。

    今年，陈小姐留意到学位房的行情持续走高，而她持有这套房子附近的中介行也不断有客户咨询该类房源的信息，于是打算将其出售，再去白云区选择其他物业作投资对象。最终，这套物业通过中介成功售出，成交价为53万元，由于持有时间不足5年，因此要交纳全额的营业税。

    周峰分析，这套房产在三年间账面升幅为82.8%，如果不是业主实收，业主还得支付将近1.9万元的税费。如果想不投入太多资金便能参与中线操作，不妨考虑机场西或同德围板块，60万元左右的本金也可以

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