为深化我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通住房，继四大国有银行实行提高贷款额度，延长贷款期限等重大举措之后，中国人民银行于1997年4月又颁布实施了《个人住房担保贷款管理试行办法》（以下简称《试行办法》）。1998年中国人民银行对此办法重新修订。

　　借款人应具备的条件

　　1．借款人必须是国务院确立的223个实施安居工程的城市中的城镇居民，具有城镇常住户口或有效居留身份；

　　2．借款人必须是具有完全民事行为能力的自然人，即年满18周岁，神智正常，能独立享受民事权利，承担民事义务的公民（若年龄在16－18周岁，以自己的劳动收入为主要生活来源的公民，视为具有完全民事行为能力的人）；

　　3．具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。借款人必须提供家庭稳定经济收入证明。借款人还必须无信用瑕疵（如拒不偿还银行到期贷款，无力返还民间债务等）；

　　4．具有购买住房的合同或协议，此合同必须是已经购房人与卖房人双方签字，盖章的有效合同，以及其它批准文件；

　　5．在商业银行或住房储蓄银行开立储蓄存款帐户中交纳住房公积金存款的，存款余额占购买住房所需金额的比例不得低于30％，并以此作为购房首期付款。若贷款人买房面要10万元，他至少应在商业银行（如建设银行）先存入3万元后，方可以从建行担保贷款，建行将把贷款人的3万元存款作为其支付给卖房人的首期付款。

　　6．有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。一般情况下，借款既可以用自己所购的房屋作为抵押；也可以找一个经营或质押的，应向银行提从抵押或质押物清单、权属证明、估价证明等文件；提供保证担保的，应向银行提供保证人同意保证的书面意见和保证人的资信证明等文件；使用住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明材料。

　　贷款的担保方式

　　个人住房担保贷款实行自有住房抵押、权利质押、第三方连带责任保证三种担保方式，借款人根据情况选用一种。

　　1．抵押方式。抵押方式指借款的以合法的自有房产作为贷款抵押物，向银行申请贷款的方式，我们在前文中详细介绍过的按揭贷款，就是采用抵押方式来担保的贷款。

　　以自有房产作为贷款抵押物一般有以下要求：

　　（1）借款人必须将该房产价值全额用于贷款抵押；在抵押期间内必须对设定抵押的房产妥善保管，并且负有维修、保养、保证完好无损的责任。抵押期间未经贷款银行同意，抵押人不得将抵押物出租、变卖、遗赠、赠与或再次设定抵押；

　　（2）贷款银行与抵押人签订抵押合同后，双方必须依照有关法律规定到房地产登记机关办理抵押物登记手续；

　　借款人要求贷款银行在办妥房地产抵押登记手续以及《房屋他项权证》由银行收押以前发放贷款的，由借款人提供第三方连带责任保证人，并由贷款银行与保证人另签协议。事实上这种情况才是普遍存在的，因为贷款购房者绝大部分都没有另外的自有房产作抵押，普遍是以已与发展商签证购房合同的所购房产作为抵押，申请到贷款后再来支付该房产的大部分购房款，以后逐月偿还。那么在申请贷款时借款购房人就还没有拿到房屋产权证，无法办理房地产抵押登记手续。银行为了确保能够收回贷款，就要求借款人提供第三方连带责任保证人。一般情况下是由与购房借款人存在着房屋买卖关系的发展商来充当第三方保证人。当购房借款人不能偿还银行贷款的本息时，由发展商代购房借款人来偿还贷款，这种情况就是当前房地产市场已普遍采用的按揭贷款。

　　2．保证方式。保证方式是指由第三方法人提供不可撤销的连带责任保证，在借款人无法偿还贷款时，该保证人对所保证的债务承担清偿责任。

　　作为保证人的企业法人，必须同时具备以下条件：

　　（1）经工商行政管理机关核准登记手续年检手续；

　　（2）独立核算、自负盈亏；

　　（3）有健全的管理机构和财务管理制度；

　　（4）在贷款银行开立存款帐户，并能够达到贷款银行所要求的企业信用等级；

　　（5）无重大债权债务纠纷。

　　对于资信好的事业单位法人，可以为本单位的职工提供贷款保证。保证人如果失去担保资格和能力，如发生破产、合并、分立等，借款人须及时通知贷款银行，并重新落实保证人。经贷款银行认可后，办理保证合同变更手续。未经贷款银行认可，原保证合同不得撤销。

　　3．质押方式。质押方式是指借款人以依法所有的有价证券或人民币储蓄定期存单作为贷款质物的方式。个人住房担保贷款可以用国库券、金融债券、企业债券等银行认可的有价证券或人民币储蓄定期存单作为质物进行质押，其中国库券目前仅限于实物券、人民币储蓄定期存单应附有开户行的鉴定证明及免挂失证明。质押期间，出质人对用于质押的主债券或储蓄单等质物不能以任何理由挂失。

　　质押贷款的具体办理程序是：出质人将有价证券或定期存款单及附属文件交贷款银行，质押合同自上述权利凭证支付之日起生效。质押期间，贷款银行负有妥善保管质物的责任，因保管不善造成质物损坏或遗失，由贷款银行承担责任。

　　质押权利凭证如定期存款单等的到期日先于还款日期的，可按下列两种方式处理：一是到期兑现，所得款项一次性提前清偿贷款；二是新购债券或继续转存为定期储蓄，将新的权利凭证继续质押。

上一篇 : 危机管理要避免哪些误区？             下一篇 : 冰淇淋 炎炎夏日勿贪吃冰淇淋 当心变成冻冻